Đã có không ít trường hợp người dân lâm cảnh tiến thoái lưỡng nan, xây nhà không được mà bán cũng chẳng xong do mua trúng đất dính quy hoạch. Vậy đất quy hoạch là gì, cách kiểm tra quy hoạch đất như thế nào để đảm bảo chính xác nhất?

1. Cách Kiểm Tra Quy Hoạch Đất Đơn Giản

Dưới đây AnPhatLand sẽ chỉ ra 4 cách kiểm tra quy hoạch đất đơn giản, được nhiều người áp dụng hiện nay.

– Cách 1: Kiểm Tra Thông Tin Quy Hoạch Trên Sổ Đỏ

Theo Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp tại phần Ghi chú trong sổ đỏ, trong đó thể hiện rõ phần đất (diện tích bao nhiêu m2) thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù không…

Ví dụ, nếu một phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì trong mục Ghi chú của sổ đỏ sẽ ghi rõ “Thửa đất có … m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi rõ tên công trình)“.

– Cách 2: Liên Hệ Cơ Quan Chức Năng Có Thẩm Quyền Để Hỏi Thông Tin Quy Hoạch

Người dân có thể đến trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có đất để hỏi cụ thể về thông tin quy hoạch. Dựa trên thông tin nhà đất mà người dân cung cấp, cán bộ chức năng sẽ tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp cho họ biết mảnh đất đó có nằm trong khu quy hoạch nào hay không.

Đây là cách kiểm tra quy hoạch đất an toàn và có độ chính xác cao, tuy nhiên sẽ hơi tốn thời gian và công sức, nhất là khi người dân không ở gần trung tâm hành chính. Trường hợp số lượng người có nhu cầu kiểm tra đất quy hoạch quá đông cũng có thể dẫn đến tình trạng quá tải, mất thời gian chờ đợi bởi cơ quan nhà nước không thể phản hồi kịp hết những thắc mắc.

– Cách 3: Nộp Phiếu Yêu Cầu Cung Cấp Dữ Liệu Đất Đai

Theo Điều 11 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, để xin được cung cấp thông tin đất đai (bao gồm thông tin quy hoạch), người dân cần nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đến Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai thuộc Tổng cục Quản lý đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

>> Tải mẫu phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai

– Cách 4: Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến

Với sự phát triển của khoa học công nghệ, việc sử dụng công cụ tra cứu quy hoạch trực tuyến để check quy hoạch đất cũng là một cách làm hiệu quả và tiết kiệm thời gian.

Cách kiểm tra quy hoạch đất online rất đơn giản, nếu đang không biết xem bản đồ quy hoạch ở đâu, bạn chỉ cần truy cập cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất và xem hướng dẫn được đăng tải. Trường hợp không biết kiểm tra quy hoạch ở đâu tại trang web thì bạn có thể kéo xuống cuối website và gọi điện vào số hotline để hỏi chi tiết.

Ví dụ, muốn tra cứu thông tin quy hoạch Hà Nội, người dân có thể truy cập vào “Cổng thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội theo địa chỉ: http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/datdai

Tại đây, quy hoạch sử dụng đất sẽ được cập nhật chi tiết theo từng quận, kèm theo đó là bản đồ hiện trạng, bản đồ quy hoạch để người dân tiện theo dõi. Tuy nhiên, do công cụ tra cứu quy hoạch trực tuyến, hay cách kiểm tra quy hoạch đất online chưa được phát triển rộng rãi ở nhiều địa phương nên cách làm này không thể áp dụng trong mọi trường hợp.

Ngoài ra, hiện nay cũng có nhiều ứng dụng tra cứu quy hoạch trực tuyến với giao diện trực quan, dễ sử dụng. Người dân chỉ cần sử dụng điện thoại thông minh, máy tính bảng,… có kết nối internet để tải về, cài đặt và làm theo hướng dẫn là có thể xem thông tin quy hoạch đất liên quan đến khu vực mà mình quan tâm.

2. Giải Đáp Một Số Câu Hỏi Liên Quan Đến Đất Quy Hoạch

Ngoài việc đọc hiểu và nắm bắt cách kiểm tra quy hoạch đất đai, người mua có thể tham khảo thêm những khái niệm cơ bản liên quan như: đất quy hoạch là gì, định nghĩa bản đồ quy hoạch sử dụng đất và các loại bản đồ quy hoạch phổ biến.

Đất Quy Hoạch Là Gì?

Căn cứ Khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất là việc lên kế hoạch sử dụng đất cho từng địa phương theo từng mục đích cụ thể trong mỗi giai đoạn khác nhau. Theo đó, đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của Nhà nước tại vùng đó, nhằm phục vụ các mục đích như phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường… 

Nói cách khác, đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, thường được sử dụng cho các mục đích như làm đường giao thông, xây dựng trường học, bệnh viện… Kế hoạch sử dụng đất sẽ được quyết định dựa trên các yếu tố như quỹ đất, tình hình sử dụng đất tại địa phương, lưu ý nội dụng thông tin quy hoạch có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế.

Xem thêm: Đất Quy Hoạch Là Gì? 6 Câu Hỏi Liên Quan Đến Đất Quy Hoạch

Làm Sao Biết Đất Có Quy Hoạch Hay Không?

Cách kiểm tra đất có quy hoạch hay không thì người dân có thể dựa vào bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Đây là phương tiện thể hiện sự phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất, bố trí công trình hạ tầng… theo quy hoạch đã đề ra.

Xem bản đồ, người dân có thể biết được những thông tin quy hoạch quan trọng như khu đất định mua có dính quy hoạch hay không, được phép xây bao nhiêu tầng, có những tiện ích gì xung quanh khu vực…

Một số bản đồ quy hoạch sử dụng đất phổ biến hiện nay gồm có:

– Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án dầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng).

– Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5000 (xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng khu vực)…

Xem thêm:

• Quy hoạch 1/500 là gì? Tìm hiểu chi tiết nội dung quy hoạch 1/500
• Cách đọc bản đồ quy hoạch sử dụng đất dựa trên ký hiệu, màu sắc

Bản Đồ Quy Hoạch Có Các Hiệu Hiệu, Màu Sắc Gì?

Bảng ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính

Bảng các ký hiệu màu sắc trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất

3. Những Rủi Ro Khi Mua Đất Dính Quy Hoạch 

Đối Với Nhà Đầu Tư

Đất quy hoạch là khu vực đã được Nhà nước lên kế hoạch sử dụng cho mục đích công. Vì thế ở đó người dân không được phép xây dựng những công trình lâu dài. Bởi vậy khi nghe đất dính quy hoạch, ít ai quan tâm và khu đất cũng bị mất giá, giá rao bán đất sẽ rẻ hơn so với giá thị trường. 

Tuy nhiên, Luật Quy hoạch hiện hành quy định trong 5 năm Nhà nước phải điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với thực tế, nếu khu vực nào không còn phù hợp phải xóa bỏ. Quy định này khiến một số nhà đầu tư mạo hiểm hoặc do nghe ngóng, đón đầu được thông tin quy hoạch vẫn chọn rót tiền vào loại hình này.

Dù vậy, đây chỉ là ván bài hên xui dựa trên phán đoán và sự liều lĩnh của nhà đầu tư. Nếu thực sự có sự điều chỉnh hoặc xóa quy hoạch trong tương lai, khu đất sẽ mang về cho họ món lời hấp dẫn. Ngược lại, nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn, thậm chí vỡ nợ vì đổ tiền vào đất quy hoạch treo, ở không được mà bán cũng chẳng xong.

“Trên thực tế, việc điều chỉnh quy hoạch nếu có cũng rất lâu và nhiêu khê. Vì thế, việc mua đất bị quy hoạch tuy thuận lợi nhưng rủi ro cũng rất cao” – Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP HCM nhận định.

Đối Với Người Mua Có Nhu Cầu Ở Thực

Khi có nhu cầu mua đất để sinh sống ổn định lâu dài, người dân cần kiểm tra kỹ xem mảnh đất đó có dính quy hoạch hay không, bởi việc vướng quy hoạch sẽ khiến người mua đất bị hạn chế một số quyền nhất định.

Đầu tiên là việc không được tự ý xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất bị thu hồi. Mọi thay đổi về quy mô, cấp công trình đều phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Nói cách khác, người dân có nhu cầu cải tạo, xây sửa nhà ở trên đất quy hoạch thì phải xin giấy phép xây dựng tạm, cam kết tháo dỡ khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch và sẽ không được đền bù cho phần xây dựng công trình đó.

Tiếp theo là những hạn chế về quyền chuyển nhượng, mua bán khi nhà đất vướng quy hoạch. Cụ thể, khi đất vướng quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu tuy chưa bị hạn chế nhưng cũng không dễ để tìm được người mua.

Ngược lại, khi đã có quyết định thu hồi, chủ sở hữu không được phép chuyển nhượng mà phải tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã xác định trước khi cơ quan có thẩm quyền công bố thông tin quy hoạch.   

Bài viết trên đây đã cung cấp các thông tin về khái niệm đất quy hoạch, bản đồ quy hoạch, cách kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi giao dịch nhà đất để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Cùng với các bài viết khác trên AnPhatLand, hy vọng bạn đọc sẽ có thêm những thông tin hữu ích về thị trường bất động sản.

Ban nội dung

Xem thêm: