Nhà phố, biệt thự ven sông có giá chào bán cao hơn bất động sản thông thường 20-30% nhưng vẫn được săn lùng vì số lượng hạn chế.

Khảo sát của VnExpress cho thấy, hiện tượng bất động sản đội giá 20-30% vì có view sông đang diễn ra khá phổ biến tại các dự án nằm trên bán đảo, cù lao, nhiều mặt giáp sông tại TP HCM và các tỉnh phụ cận.

Ghi nhận tại một dự án ở quận Thủ Đức cũ, có công viên dọc bờ sông dài 3,4 km, giá chào bán các căn biệt thự ven sông bao gồm cả đất lẫn nhà lên đến 330-350 triệu đồng một m2 đối với view đẹp nhất. Trong khi đó, biệt thự xây sẵn nội khu của dự án này dao động ở mức 260-280 triệu đồng một m2 nhà lẫn đất. Mức chênh lệch giá nhà view nội khu với nhà ven sông của dự án này lên đến 70 triệu đồng một m2.

Tại quận 2 cũ, một dự án có vị trí giáp bờ sông Sài Gòn cũng ghi nhận mức giá nhà đất khoảng 300 triệu đồng một m2 trở lên, trong khi các căn view nội khu bình thường có giá dao động 240-250 triệu đồng một m2. Như vậy, mức giá bán bất động sản có mặt tiền hướng sông đội lên hơn 50-60 triệu đồng một m2.

Không chỉ có nhà phố, biệt thự view sông giá bán đắt đỏ hơn view nội khu, ngay cả các căn hộ cũng ghi nhận tình trạng chênh lệch giá này. Tại phường Thảo Điền, một dự án căn hộ vừa chào bán giữa năm 2021 có bảng giá căn hộ view nội khu 80-85 triệu đồng một m2 nhưng với những căn view sông, giá bán đắt hơn 10-15% và thường hết hàng sớm hơn các loại view khác.

Với chung cư cao cấp tại bán đảo Thủ Thiêm, giá các căn hộ view sông chênh lệch 15% so với những căn view nội khu dự án và được chủ đầu tư tiếp thị giá đắt hơn vì các căn này có view vĩnh cửu (không thay đổi). Ngay cả các dự án chung cư bình dân ở gần cảng Cát Lái, căn hộ có view hướng ra sông chênh giá 5-7% so với các sản phẩm còn lại của dự án.

Thị trường bất động sản ven sông TP HCM nhìn từ khu Thảo Điền quận 2 sang bán đảo Thanh Đa (quận Bịnh Thạnh), đoạn bao quanh bởi sông Sài Gòn. Ảnh: Quỳnh Trần

Ở các thị trường phụ cận của TP HCM, bất động sản ven sông cũng ghi nhận tình trạng đội giá so với nhà đất nằm ở vị trí kém đắc địa hơn. Một dự án đại đô thị tại Đồng Nai có vị trí bán đảo, các căn biệt thự giáp sông giá bán sơ cấp gần 10 tỷ đồng một căn, cao hơn các căn biệt thự view nội khu 30%. Tuy nhiên, giá chào bán thứ cấp của dòng biệt thự ven sông này ra thị trường ghi nhận giao dịch ở mức 13-15 tỷ đồng một căn, tức đội giá thêm 30-50% so với lúc chào bán lần đầu nhờ có view sông.

Tại Bến Lức, Long An, một dự án quy mô đại đô thị chào bán biệt thự giá sàn 22-27 tỷ đồng một căn, view nội khu. Trong khi muốn mua các căn view sông, khách phải mở hầu bao từ 48 tỷ đồng trở lên cho một sản phẩm ven sông vị trí đắc địa hơn, tức chênh lệch giá gấp đôi.

Tổng giám đốc một dự án khu đô thị tọa lạc tại TP Thủ Đức xác nhận, nhà phố, biệt thự ven sông thường có số lượng hạn chế so với các bất động sản thông thường nên có mặt bằng giá cao hơn khoảng 30%. Cá biệt có những căn nhà phố, biệt thự đội giá lên đến 50% hoặc cao hơn so với các sản phẩm khác cùng dự án nhờ có mặt tiền sông đẹp.

Theo CEO này, nguyên nhân giá bất động sản ven sông đắt đỏ hơn là do có khí hậu mát mẻ, view thông thoáng (không bị che khuất tầm nhìn), nằm trong nhóm vị trí thuận lợi về phong thủy nên được nhiều khách hàng lùng mua, chấp nhận mức giá cao hơn.

Chia sẻ với VnExpress, ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành cho biết, giá bất động sản ven sông đắt hơn các sản phẩm cùng phân khúc 20-30% là hiện tượng khá phổ biến và được giới đầu tư lẫn người mua để ở chấp nhận sự chênh lệch này.

Ông Duyệt giải thích, trong một dự án nhà ở, khó tránh khỏi có những căn view đẹp và những căn kém hơn, view thuộc loại bình thường. Vì vậy, khi tính bài toán giá thành và kỹ thuật marketing, các chủ đầu tư thường chia ra nhiều khung giá chào bán theo từng đợt. Các bất động sản có view bình thường hoặc view nội khu sẽ được chào bán trước với giá rẻ hay còn gọi là giá đáy (giá trung bình hoặc thấp nhất). Đây sẽ là giá tham chiếu thường được môi giới chào hàng để thu hút sự quan tâm của người mua.

Các căn có view đẹp như mặt tiền sông, view hồ, mặt tiền đường lớn thường được mở bán đợt sau với mặt bằng giá cao hơn. Mức chênh lệch giá nhà có view sông được tính bằng công thức giá đáy (tham chiếu) cộng thêm hệ số 10-20-30% tùy vào vị trí và hướng nhà.

Có nhiều tình huống bất bất động sản ven sông trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) thiết kế mặt bằng giá nhỉnh hơn 15-30% so với các sản phẩm còn lại của dự án. Song do nhà đất mặt tiền sông có số lượng hạn chế, chỉ chiếm khoảng 10% rổ hàng nên giá bán trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) đội lên cao hơn nhiều lần.

Ông Duyệt lưu ý thêm, mang tiếng là bất động sản ven sông luôn đắt đỏ, nhưng không phải tài sản nào có view sông cũng sẽ bán được giá. Sau khi trải qua đợt chào bán sơ cấp, các tài sản nhà phố, biệt thự mặt tiền sông sẽ bước vào giai đoạn thử thách tăng giá trên thị trường thứ cấp. Nếu nhà view sông tọa lạc ở đoạn có nhánh sông đẹp, giá bán thứ cấp F2, F3 có thể tăng lên. Tuy nhiên, nếu nhà view sông nhưng thuộc đoạn bị sạt lở (sông có bên lở bên bồi), hoặc do đặc thù dòng chảy tích tụ nhiều rác, giá nhà sẽ khó tăng cao như kỳ vọng.

Ngoài ra, ông Duyệt cho rằng bên cạnh lợi thế mặt tiền sông còn có nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến khả năng tăng giá của bất động sản như pháp lý hoàn chỉnh, tốc độ triển khai dự án nhanh, tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, đủ tiện ích (trường học, khu thương mại dịch vụ, chợ, bệnh viện), khả năng lấp đầy (mật độ người ở)...

"Vì vậy, người mua bất động sản trước khi 'chọn mặt gửi vàng', nên cân nhắc nhiều yếu tố tạo ra một giá trị gia tăng bền vững cho sản phẩm hơn là chỉ nhắm đến view sông", ông Duyệt khuyến cáo.