Bất động sản nghỉ dưỡng bị chặn đà hồi phục bởi đợt dịch Covid-19 lần ba và bốn, năm 2022 được dự đoán đỡ vất vả hơn nhưng khó bứt phá.

Năm nay, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nối dài cơn bĩ cực khi hai lần bị chặn đứng đà hồi phục do đợt dịch lần ba và lần bốn diễn ra trong quý đầu năm và hai quý giữa năm. Thanh khoản của các tài sản nghỉ dưỡng: condotel, biệt thự biển, shophouse biển suy giảm suốt 12 tháng qua, trong đó thị trường condotel có kỳ ngủ đông dài khi nhiều tháng ròng không có giao dịch phát sinh, theo DKRA Việt Nam.

Trong quý đầu năm 2021, thị trường khách sạn TP HCM đối mặt nhiều diễn biến ảm đạm do tác động của đợt dịch Covid-19 lần ba diễn ra cuối tháng 1. Giá phòng trung bình tại Sài Gòn giảm 20% theo năm. Công suất phòng khách sạn toàn thị trường trong quý vừa qua cũng chỉ đạt 17%, giảm 31 điểm phần trăm theo năm. Phân khúc 5 sao bị ảnh hưởng nhiều nhất, với giá phòng giảm 30% và công suất giảm 35 điểm phần trăm theo năm do phụ thuộc lớn vào nguồn khách doanh nghiệp và quốc tế.

Ngành du lịch trong 3 tháng đầu năm cũng chìm trong khó khăn sau một năm đối mặt với các tác động của Covid-19. Cuối quý I, doanh thu từ du lịch giảm 60% theo năm, hơn 80% doanh nghiệp du lịch còn lại vẫn đóng cửa, theo Sở Du lịch TP HCM.

Nhiều chuỗi khách sạn đã cắt giảm lượng phòng cung cấp và dịch vụ để giảm chi phí và tập trung nhu cầu vào các địa điểm chính. Khó khăn trong quý đầu năm nối dài thêm thách thức cho ngành kinh doanh này, đẩy du lịch khách sạn vào một trong những ngành bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi đại dịch, đặc biệt là tại các đô thị lớn như TP HCM.

Đến cuối tháng 4 đầu tháng 5, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục bị hạ gục bởi đợt dịch lần thứ tư bùng phát. Các điểm đến giảm 40% khách, đơn hủy phòng vọt lên 50-80% khi những ca lây nhiễm được công bố trong đợt dịch lần này. Các địa điểm du lịch cần tiếp cận bằng đường hàng không như Đà Nẵng, Nha Trang ghi nhận nhiều yêu cầu hủy phòng ngay trước dịp lễ khi xuất hiện các ca lây nhiễm đầu tiên.

Thị trường bất động sản ven biển trên trục đường Trần Phú, Nha Trang. Ảnh: Vương Mạnh Cường

Theo báo cáo của Sở Du lịch Đà Nẵng, trong dịp nghỉ lễ 30/4 và ngày 1/5, tổng lượng khách tham quan, du lịch tại đây ước đạt 74.000 lượt, giảm 42% so với dự kiến trước lễ. Các sự kiện, lễ hội lớn tại Đà Nẵng cũng bị dừng do diễn biến phức tạp của dịch bệnh. Lượng khách lưu trú tại các cơ sở lưu trú du lịch tại Đà Nẵng trong dịp lễ cũng chỉ đạt 40.000 lượt, giảm 30% so với ước tính trước lễ.

Theo Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, các khách sạn và khu nghỉ dưỡng đều nhận được nhiều yêu cầu hủy phòng hoặc thay đổi ngày lưu trú do tác động của đợt dịch lần thứ tư. Hoạt động MICE (du lịch hội nghị) của các khách sạn tại khu vực TP HCM và Hà Nội cũng bị ảnh hưởng, khi các hội nghị buộc phải tạm hoãn hoặc hủy bỏ theo yêu cầu phòng dịch.

Hoạt động kinh doanh của các resort cũng chịu chung tác động khi ghi nhận hơn 50%, một số resort thậm chí lên đến gần 80% số lượng đặt phòng đã được yêu cầu hủy, chủ yếu đến từ nhóm khách đoàn và khách doanh nghiệp. Một số khách sạn thậm chí đã quyết định đóng cửa tạm thời cho đến khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát ổn định. Trong lần bùng phát dịch lần này, vài khách sạn đã đưa ra thông báo khách lưu trú cần xuất trình giấy xác nhận âm tính với Covid-19 để có thể sử dụng dịch vụ. Đây là điều chưa có tiền lệ trước đó nhằm đảm bảo yếu tố an toàn cũng như giảm thiểu rủi ro bị phong tỏa, cách ly.

Suốt quý III, ở giai đoạn căng thẳng nhất của đợt dịch lần thứ tư, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng "đứng hình" do tác động nặng nề của việc phong tỏa. Một số khách sạn nỗ lực vượt khó bằng dịch vụ cách ly nhưng không phổ biến đại trà. Các tài sản bất động sản nghỉ dưỡng hụt nguồn cầu do nhiều thành phố lớn vướng phong tỏa khiến thanh khoản xuống thấp kỷ lục.

Đến quý IV, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng kỳ vọng chuyển biến tích cực khi nhiều tỉnh thành phía Nam dỡ phong tỏa, việc đi lại giữa các tỉnh thành và khu vực Bắc, Trung, Nam được kết nối trở lại. Tuy nhiên, các quy định về xét nghiệm Covid-19 vẫn là rào cản cho quá trình hồi phục.

Các chuyến bay quốc tế dự kiến mở dần với nhiều nước châu Á và Mỹ vào tháng 1/2022 kèm hộ chiếu vaccine được công nhận cũng hứa hẹn khơi thông nguồn khách quốc tế cho thị trường du lịch nghỉ dưỡng. Một vài thủ phủ du lịch bắt đầu đón khách quốc tế trở lại nhưng hiệu suất chưa cao do rào cản kiểm soát y tế.

Những bước tiến này được cho là điều kiện cần nhưng chưa đủ để bất động sản nghỉ dưỡng bứt phá nhanh năm tới. Trong những tháng cuối năm 2021, condotel vẫn có thanh khoản bằng không, nhà phố, biệt thự biển, shophouse biển ghi nhận chỉ giao dịch ở mức khiêm tốn.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam dự báo, hiện Chính phủ đang có lộ trình mở cửa đường bay quốc tế từ tháng 1/2022 sẽ kích thích du lịch quốc tế trong thời gian tới ở mức giúp ngành bất động sản nghỉ dưỡng đỡ vất vả hơn năm 2021 nhưng khó bứt phá nhanh.

Ông Khương phân tích, hiện phần cứng của bất động sản nghỉ dưỡng là các sản phẩm khu du lịch tại thị trường Việt Nam còn đơn điệu, chưa đa dạng để thu hút du khách quay lại. Trong khi đó, phần mềm của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gồm các dịch vụ đi kèm, vốn là con át chủ bài để thành công, vẫn còn khá mỏng.

Phần mềm của thị trường du lịch nghỉ dưỡng chính là chuỗi dịch vụ, hệ sinh thái các hoạt động vui chơi giải trí đi kèm phục vụ thúc đẩy tạo ra giá trị gia tăng cho ngành này tại Việt Nam hiện chưa đủ sức hấp dẫn đối với du khách check in lần hai, lần ba. Tỷ lệ khách du lịch quay trở lại Việt Nam là một thước đo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nên hướng tới trong tương lai để bứt phá mạnh hơn. Ngoài ra, theo ông Khương, việc chuyển đổi số cho ngành này cũng cần được đẩy mạnh để thích ứng.

Giá trị hiện tại của bất động sản du lịch Việt Nam nằm ở lợi thế thiên nhiên ban tặng bờ biển dài, đẹp, nhưng nhiều năm qua chỉ phát triển condotel, resort, khách sạn đơn thuần, chưa tạo nên giá trị gia tăng đáng kể.

"Vì vậy, sẽ là thử thách cho ngành bất động sản nghỉ dưỡng muốn phục hồi, bứt phá sau đại dịch trong năm 2022 và những năm tới", ông Khương dự báo.