Trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc phòng trọ cần nêu rõ các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của Nhà nước và thoả thuận giữa các bên. Bên cạnh đó, những trường hợp tự ý chấm dứt hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại đúng theo thỏa thuận ban đầu. 

1. Những Trường Hợp Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà 

Hợp đồng thuê nhà là văn bản thỏa thuận giữa các bên, khi đó bên cho thuê sẽ giao nhà cho bên thuê sử dụng trong thời hạn nhất định và bên thuê thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo thời hạn quy định. 

Ngoài ra, Nhà nước cũng có những quy định cụ thể về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ, nhà ở. 

Trường Hợp Thuê Nhà Thuộc Quyền Sở Hữu Của Nhà Nước 

Theo Khoản 1 Điều 130, Luật Nhà ở 2014, trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này, như sau: 

• Bên thuê thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này. 
• Bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở sau khi kết thúc thời hạn hợp đồng. 
• Bên thuê, bên thuê mua không có nhu cầu tiếp tục và muốn trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua. 
• Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này.
• Trường hợp bên thuê ở một mình nhưng người đó chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án, bao gồm trường hợp thuê nhà ở công vụ. 
• Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà đúng theo thời hạn thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
• Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 
• Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.

Xem thêm:

• Thuê Nhà Rồi Cho Thuê Lại Được Không?
• Người Thuê Nhà Không Trả Tiền, Phải Làm Sao?

Trường Hợp Thuê Nhà Không Thuộc Quyền Sở Hữu Của Nhà Nước 

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 131, Luật Nhà ở 2014, các trường hợp thuê nhà không thuộc quyền sở hữu của Nhà nước thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong những trường hợp sau: 

• Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn căn cứ theo thời hạn ghi trên hợp đồng hoặc thỏa thuận ban đầu giữa các bên. 
• Trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng thuê nhà ở sẽ chấm dứt sau 90 ngày tính từ khi bên cho thuê thông báo với bên thuê biết về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, 
• Thời điểm hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. 
• Nhà ở cho thuê không còn vì một lý do nào đó. 
• Bên thuê nhà ở chỉ ở một mình và người đó chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án. 
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 
• Nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

2. Các Trường Hợp Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Theo Quy Định 

Trong những trường hợp nhất định, bên thuê nhà hoặc bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. 

Đối Với Bên Cho Thuê 

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở hoặc thu hồi nhà ở đang cho thuê nếu thuộc một trong các trường hợp sau: 

• Bên cho thuê nhà ở thực hiện không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện quy định đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê. 
• Người thuê nhà, phòng trọ không thanh toán tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. 
• Người thuê sử dụng nhà ở sai mục đích như đã thỏa thuận ban đầu đã được nêu rõ trong hợp đồng.
• Bên thuê không thông báo và xin phép sự đồng ý của bên cho thuê đã tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
• Khi chưa có sự đồng ý của bên cho thuê mà bên thuê đã tiến hành chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê. 
• Bên thuê có những hành động làm mất trật tự, vệ sinh môi trường gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống, sinh hoạt của những người xung quanh và đã bị nhắc nhở, phạt cảnh báo bởi cán bộ địa phương hoặc người cho thuê từ lần thứ 3 trở lên nhưng không khắc phục.  
• Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Các bên sẽ thỏa thuận về mức giá cho thuê nhà mới. Nếu không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đồng thời tiến hành bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Đối Với Bên Thuê Nhà 

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau theo quy định tại Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014: 

• Đã được bên thuê nhà thông báo và yêu cầu sửa chữa những hư hỏng nặng (không phải do bên thuê làm hư) nhưng không thực hiện. 
• Điều chỉnh giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
• Khi quyền sử dụng nhà ở của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Những Câu Hỏi Thường Gặp Khi Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà

Dưới đây là một số thắc mắc có liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ, nhà ở mà người thuê nhà và người cho thuê nên biết. 

Khi Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà Trước Hạn, Có Cần Thông Báo Với Bên Còn Loại Không? 

Theo Khoản 4 Điều 132, Luật Nhà ở 2014, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà bằng văn bản cho bên còn lại biết trước 30 ngày theo quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu không thông báo, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ phải bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra. 

Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà Trước Thời Hạn Có Được Trả Cọc Không? 

Theo Điều 328, Bộ Luật Dân sự 2015: 

– Đặt cọc là việc bên thuê nhà trả một khoản tiền hoặc giao tài sản có giá trị trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở với bên cho thuê nhà. 

– Trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản cọc được trả lại cho bên cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Tuy nhiên: 

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. 
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả loại cọc cho bên đặt cọc hoặc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. 
• Trừ những trường hợp có thỏa thuận khác. 

Tùy từng trường hợp mà việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có được trả cọc hay không. Việc xác định có phải trả cọc hay không căn cứ theo những quy định hoặc thỏa thuận đã được ghi trong hợp đồng thuê nhà. 

• Nếu bạn là người thuê chấm dứt hợp đồng thuê phòng trọ, nhà ở thuộc một trong các trường hợp theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 và đã thông báo với chủ nhà trước 30 ngày thì sẽ được trả lại cọc. 
• Nếu việc chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà thuộc một trong các trường hợp theo quy định tại Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 và bên cho thuê đã thông báo với bên thuê trước 30 ngày thì người thuê nhà sẽ mất cọc. 

Ngoài ra, một số trường hợp sẽ không được trả cọc ngoài những trường hợp trên là: 

• Bên thuê nhà không đặt cọc khi ký hợp đồng thuê nhà. 
• Hai bên thỏa thuận không phạt cọc nếu một trong hai bên chấm dứt hợp đồng trước thời hạn vì bất cứ lý do nào. 
• Tiền cọc đã được trừ vào tiền thuê phòng trong quá trình bên thuê sử dụng nhà, phòng trọ theo thỏa thuận. 
• Cả hai bên đều mắc lỗi hoặc những sự kiện bắt buộc phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. 

Trong trường hợp có xảy ra tranh chấp về đặt cọc mà không thể hòa giải, bạn có thể nộp đơn khởi kiện bên còn lại lên Tòa án nơi có nhà, phòng trọ cho thuê để được giải quyết. 

Những Quy Định Về Bồi Thường Khi Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà 

Theo Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì nếu bên thuê nhà hoặc bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng không thông báo cho bên còn lại trước 30 ngày và có xảy ra thiệt hại thì phải bồi thường. 

Tuy nhiên, các bên sẽ thỏa thuận về mức bồi thường, phương thức, hình thức bồi thường. Mức bồi thường thiệt hại được xác định dựa vào loại thiệt hại là tài sản hay sức khỏe. 

Việc nắm rõ những quy định về chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối cũng như thiệt hại khi có sự cố xảy ra. Tuy nhiên, những thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo. Nhằm hạn chế những vấn đề phát sinh, AnPhatLand khuyên rằng, khi ký hợp đồng thuê nhà, các bên cần chú ý ghi rõ ràng những quy định, yêu cầu liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng cũng như các khoản khác để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan.

— Hà Linh —

Xem thêm: