Tuy được nhắc đến khá nhiều nhưng không phải ai cũng hiểu được đất phi nông nghiệp là gì. Đây là loại đất tương đối đặc biệt khi không sử dụng cho mục đích nông nghiệp và cũng không thuộc nhóm đất đai chưa xác định mục đích sử dụng. Cũng bởi khái niệm còn khá chung chung này nên nhiều người đã bối rối khi cần xử lý các thủ tục pháp lý liên quan.

Bài viết sau đây sẽ giúp bạn tìm hiểu đất phi nông nghiệp là gì cùng những quy định liên quan bằng cách giải đáp 8 thắc mắc phổ biến xoay quanh loại đất này.

1. Đất vườn có phải là đất phi nông nghiệp không?

Các bạn cần lưu ý rằng hiện nay trong Luật Đất đai 2013 chưa có quy định hay điều khoản cụ thể nào liên quan đến đất vườn. Đối với thuật ngữ đất vườn hay đất thổ vườn thì chúng ta có thể hiểu đơn giản là khu đất có cây trồng lâu năm, hàng năm và một phần đất thổ cư. Đất vườn thường liền kề hoặc nằm chung thửa với đất thổ cư của người dân. Hiện nay nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì Cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn có thể hỗ trợ tách thửa. 

Chủ sở hữu có thể trồng các giống cây hoặc hoa màu trên đất vườn một cách hợp pháp. Tuy nhiên việc xây nhà trên đất vườn vẫn chưa được Pháp luật cho phép.

Còn đối với câu hỏi “đất vườn có phải là đất phi nông nghiệp không” thì câu trả lời là: Đất vườn không phải là đất phi nông nghiệp.

Đất vườn không được coi là đất phi nông nghiệp vì mục đích trồng cây giống, hoa màu của loại đất này vẫn được duy trì

2. Đất phi nông nghiệp gồm những loại đất nào?

Để người dân và các cơ quan quản lý dễ nhận biết cũng như thực hiện các thủ tục pháp lý, Nhà nước đã quy định cụ thể các loại đất được xét là đất phi nông nghiệp tại Khoản 2, Điều 10, Luật Đất đai 2013. Vậy đất phi nông nghiệp gồm những loại đất nào? Theo đó, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

• Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
• Đất được Nhà nước cấp phép xây dựng trụ sở cơ quan hoặc phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng.
• Đất xây dựng các công trình sự nghiệp.
• Đất phục vụ mục đích dân sinh công cộng như đất giao thông, đất có di tích, danh lam, công trình năng lượng, xử lý chất thải hoặc bưu chính, viễn thông.
• Đất gắn liền với cơ sở tôn giáo và tín ngưỡng.
• Đất làm nghĩa trang, nhà tang lễ,…
• Đất sông ngòi hoặc mặt nước chuyên dùng.
• Một số loại đất phi nông nghiệp khác. 

Ở trên, chúng tôi có nhắc đến một số khái niệm không thực sự phổ biến đó là đất xây dựng công trình sự nghiệp và đất phi nông nghiệp khác. Vì thế, nếu bạn đọc chưa nắm được các thuật ngữ này thì chúng ta cùng làm rõ thêm như sau:

Đất xây dựng công trình sự nghiệp là gì:

Theo đó, đây là đất được quy hoạch để xây dựng các công trình sự nghiệp công lập, ngoài công lập thuộc về các ngành nghề, lĩnh vực như kinh tế, văn hoá, xã hội, y tế và giáo dục, thể thao,…

Đất phi nông nghiệp khác là gì

Hiện nay Luật Đất đai 2013 cũng đã làm rõ đất phi nông nghiệp khác là gì như sau: đất phi nông nghiệp khác là đất được trưng dụng làm nơi nghỉ hoặc lán trại của người lao động, đất đang là kho chứa nông sản, công cụ phục vụ sản xuất nông nghiệp và một số công trình khác đã được địa phương phê duyệt xây dựng.

Các công trình sự nghiệp hiện nay đều được xây dựng trên đất phi nông nghiệp

3. Đất phi nông nghiệp có được cấp Sổ đỏ không?

Đất phi nông nghiệp có thể được cấp Sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các Điều 100, 101 và 102 Luật Đất đai 2013. Cụ thể như sau:

– Đối với các trường hợp cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định và sở hữu các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ được cấp Sổ đỏ. Các loại giấy tờ này có thể bao gồm Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, các giấy tờ thừa kế, cho, tặng, giấy tờ thanh lý, hoá giá,…

– Đối với các trường hợp cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì Cơ quan có thẩm quyền cần xác minh việc đất không có tranh chấp, được sử dụng đúng mục đích và quy hoạch địa phương, công dân có hộ khẩu tại địa phương để xem xét cấp Sổ đỏ.

Trường hợp cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất thì đất được cấp Sổ đỏ khi Nhà nước cho phép hoạt động hợp pháp và không có tranh chấp.

Đất phi nông nghiệp có được cấp Sổ đỏ không thì câu trả lời là: Có

4. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là gì?

Về vấn đề thuế đất thuộc nhóm phi nông nghiệp, chúng ta có thể tham khảo từ các văn bản pháp lý sau:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là bao nhiêu?

Theo Thông tư 153/2011/TT-BTC, tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh được tính theo công thức sau:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất %

Để tính được số thuế phát sinh thì cần có diện tích, đơn giá của 1m2 đất và mức thuế suất. Cụ thể:

– Diện tích đất tính thuế: là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.

– Giá của 1 m2 đất tính thuế: là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

– Thuế suất: với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần) như sau:

Các loại đất khác:

Lưu ý: giá đất tính thuế sẽ khác nhau giữa các địa phương. Hiện nay tỷ giá này được chia theo mục đích sử dụng và phải do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh hoặc tương đương ban hành. Tỷ giá này được ổn định với chu kỳ 5 năm. Mục đích của việc không có tỷ giá chung trên toàn quốc mà do các địa phương tự xem xét, ban hành là để đảm bảo sự công bằng khi thực hiện nghĩa vụ thuế giữa các vùng đô thị, nông thôn, vùng núi, duyên hải,…

Công dân có nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà mình đang sở hữu

Nộp thuế đất phi nông nghiệp ở đâu?

Vậy hiện nay người dân có thể nộp thuế đất phi nông nghiệp ở đâu? Thủ tục nộp thuế đất cần được thực hiện tại cơ quan thuế cấp huyện hoặc tương đương (tức là cơ quan thuế thành phố thuộc tỉnh, quận hoặc thị xã). Lưu ý, trước khi nộp thuế thì chủ sở hữu đất phải tiến hành đăng ký, khai một số thông tin có liên quan và phối, kết hợp với cán bộ cục thuế để tính số thuế cần nộp.

Cũng có một số địa phương chủ sở hữu đất có thể thực hiện nộp thuế tại cơ quan hoặc nộp trực tiếp cho cá nhân được cơ quan thuế có thẩm quyền uỷ quyền theo đúng quy định của Nhà nước. Lấy ví dụ tại các vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, cơ quan thuế tạo điều kiện cho người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng cách uỷ quyền cho Uỷ ban Nhân dân xã. Như vậy quá trình nộp thuế đất phi nông nghiệp của người dân sẽ thuận lợi hơn.

5. Giấy xác nhận đất phi nông nghiệp là gì?

Giấy xác nhận đất phi nông nghiệp thực tế là các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cũng như xác định đất thuộc nhóm không phục vụ nông nghiệp. Loại giấy tờ này thường được sử dụng khi công dân phải làm hồ sơ khai thuế tại địa phương.

Các cá nhân cũng như hộ gia đình khi làm hồ sơ khai thuế cần có các loại giấy tờ sau đây:

– Tờ khai thuế sử dụng đất không có mục đích nông nghiệp (Phụ lục 1 ban hành theo Thông tư 156/TT-BTC ngày 6/11/2013).

– Bản sao các loại giấy tờ có liên quan như: Quyết định bàn giao đất, Hợp đồng cho thuê đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp đất từng là đất nông nghiệp, nay mới được xét duyệt thành đất phi nông nghiệp và thực hiện nộp thuế lần đầu thì cần bổ sung Quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Uỷ ban Nhân dân huyện hoặc tương đương.

– Bản sao các loại giấy tờ miễn, giảm thuế nếu có.

6. Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?

Theo Khoản 1, Điều 170, Luật Đất đai 2013 thì tất cả các loại đất đều phải được sử dụng đúng mục đích. Vậy đất phi nông nghiệp có được xây nhà không? Ngoại trừ nhóm đất ở hay còn gọi là đất thổ cư thì tất cả các nhóm đất khác thuộc đất phi nông nghiệp không phải đất ở đều không được phép xây nhà ở dân dụng. 

Nếu muốn xây nhà ở dân dụng thì chủ sở hữu phải tiến hành làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành. Phần này chúng tôi sẽ đề cập chi tiết hơn ở phần cuối bài viết.

Hiện nay người dân chỉ được xây nhà trên đất thổ cư theo Luật Đất đai

7. Khi nào được chuyển đất phi nông nghiệp sang đất ở?

Do trong nhóm đất phi nông nghiệp đã có đất thổ cư (đất ở) nên câu hỏi này sẽ được giải đáp đối với các trường hợp đất được xác định là phi nông nghiệp nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi thành đất ở.

Hiện nay nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư, công dân phải nhận được quyết định cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (căn cứ theo Điểm e, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013). Nếu là công dân hoặc hộ gia đình làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì cần có quyết định của Uỷ ban Nhân dân cấp huyện hoặc tương đương. Tuy nhiên nếu tổ chức cần quyết định nêu trên thì Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh hoặc tương đương mới giải quyết được.

Chủ sở hữu đất phi nông nghiệp không phải đất ở có thể làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư

8. Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp thành đất ở

Để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở, công dân và hộ gia đình cần tuân thủ trình tự sau:

Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định

Bộ hồ sơ xin cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm 2 thành phần chính:

– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (Đơn này sẽ được cung cấp cho công dân theo mẫu có sẵn tại Bộ phận 1 cửa địa phương, Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc Phòng địa chính).

– Các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp như Sổ đỏ hoặc Sổ hồng. Trong trường hợp công dân chưa sở hữu hai loại giấy tờ trên thì có thể liên hệ với cán bộ địa chính khu vực để được hỗ trợ và hướng dẫn cụ thể hơn.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Công dân tiến hành nộp bộ hồ sơ tại Bộ phận 1 cửa địa phương hoặc tại Phòng Tài nguyên Môi trường nơi quản lý mảnh đất đang làm thủ tục pháp lý.

Lưu ý công dân cần nhận Phiếu tiếp nhận sau khi cán bộ xác nhận đã nhận bộ hồ sơ đầy đủ giấy tờ cần thiết. Phiếu tiếp nhận mà công dân nhận được cần tương đồng với sổ tiếp nhận tại cơ quan đó.

Trong trường hợp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp của công dân chưa đầy đủ thì cán bộ có thời gian 3 ngày làm việc để thông báo và hướng dẫn hoàn thiện theo quy định.

Công dân nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp thành đất ở

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính – Nộp phí chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở

Thông thường Phòng Tài nguyên Môi trường địa phương sẽ có nghĩa vụ thông báo với công dân khoản tiền cần nộp cho Cơ quan Thuế địa phương. Chúng ta cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính này trước khi chính thức nhận được quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo luật đất đai năm 2013, người dân khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp chủ sở hữu mảnh đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng có thời hạn, sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, và không phải đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê: khi chuyển mục đích sang đất ở sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Trường hợp người dân đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1.7.2014: số tiền phải trả bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất (tính theo giá đất ở) với tiền sử dụng đất (tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại).

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: khi chuyển mục đích sang đất ở, đồng thời chuyển từ thuê đất sang giao đất, thì cần trả mức phí sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất (tính theo giá đất ở) trừ đi tiền thuê đất phải nộp một lần (tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại).

– Trường hợp đất phi nông nghiệp đang sử dụng không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê hàng năm: thu tiền sử dụng đất bằng tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 4: Nhận kết quả

Công dân sẽ nhận kết quả từ nơi nộp hồ sơ trong vòng từ 15 – 25 ngày làm việc tính từ khi nộp hồ sơ thành công. Lưu ý, thời gian trao trả kết quả có thể bị trì hoãn nếu công dân chậm trễ trong việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Những thông tin được đề cập trong bài viết trên đây hy vọng đã giúp bạn đọc nắm được đất phi nông nghiệp là gì, đất phi nông nghiệp gồm những loại đất nào, hay đất phi nông nghiệp có được xây nhà không, quy trình, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở thành đất ở ra sao,… Độc giả đừng quên theo dõi tiếp các bài viết mới trên chuyên trang AnPhatLand để không bỏ lỡ bất kỳ thông tin hữu ích nào liên quan đến bất động sản và các lĩnh vực liên quan.

Hà Linh