Đất thổ canh là gì? Thời hạn sử dụng đất thổ canh bao lâu? Đất thổ canh có được cấp sổ đỏ không? Có nên mua đất thổ canh hay không? Cùng AnPhatLand tìm hiểu rõ hơn về các vấn đề này trong bài viết sau đây.

1. Đất Thổ Canh Là Gì?

Đất thổ canh chính là đất trồng trọt. Đây là một cách gọi phổ biến của người dân Việt Nam trong xã hội cũ. Nhưng ngày nay, đất thổ canh đã dần được thay thế bằng một tên gọi mới – đó là đất nông nghiệp.

Như vậy, đất thổ canh chính là đất nông nghiệp, là loại đất được sử dụng với mục đích đa dạng như: trồng rau, trồng lúa, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản,…

Nói về đất thổ canh, rất nhiều người vẫn nhầm lẫn với loại đất phi nông nghiệp. Chúng ta cần phân biệt sự khác nhau giữa 2 loại đất này để tránh nhầm lẫn khi mua hoặc khi sử dụng. Căn cứ Điều 13 Luật Đất đai 2013:

• Đất thổ canh: Là đất phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp như canh tác, trồng trọt, chăn nuôi thủy hải sản, làm muối,…
• Đất phi nông nghiệp: Là đất đất dùng xây nhà ở, công trình công cộng, kiến trúc tôn giáo,… hoặc công trình an ninh quốc gia.

Đất Thổ Canh Có Sổ Đỏ Không?

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất thổ canh mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức sổ đỏ), nếu đủ điều kiện sau thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Sử dụng mảnh đất đó trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
• Không có giấy tờ quy định theo Điều 100 Luật Đất đai 2013
• Có sổ hộ khẩu thường trú ngay tại địa phương có đất đó
• Trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối,… tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn
• Được UBND cấp xã nơi có đất đó xác nhận là người đã và đang sử dụng đất ổn định, không có vấn đề về tranh chấp.

Như vậy, nếu đất thổ canh của bạn thỏa mãn được các điều kiện đã nêu trên thì hoàn toàn được cấp sổ đỏ từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đất Thổ Canh Có Thời Hạn Sử Dụng Không?

Đất thổ canh thường được sử dụng trong 50 năm, khi hết thời hạn sẽ được tiếp tục sử dụng hoặc được xem xét gia hạn tùy vào từng trường hợp được quy định cụ thể như sau:

• Thời hạn sử dụng là 50 năm

Theo khoản 1, Điều 126 của Luật Đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ được Nhà nước giao đất thổ canh và công nhận quyền sử dụng đất thổ canh/ đất nông nghiệp thuộc trường hợp sau có thời hạn sử dụng đất 50 năm: Đất trồng cây lâu năm – cây hàng năm, làm muối, nuôi trồng thủy sản; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đồi núi trọc, đất trống, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.

Khi hết thời hạn sử dụng 50 năm, nếu cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì được gia hạn thêm thời hạn là 50 năm.

• Thời hạn sử dụng không quá 50 năm

– Khi hết thời hạn thuê, nếu cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu sử dụng tiếp thì được Nhà nước xem xét cho thuê tiếp (nhưng không chắc chắn trường hợp nào cũng được tiếp tục thuê đất).

– Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức tham gia sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản; thực hiện dự án đầu tư; người Việt định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài để thực hiện dự án tại Việt Nam được xem xét gia hạn trên cơ sở dự án đầu tư đó hoặc dựa theo đơn xin giao đất, thuê đất nhưng sẽ không quá thời hạn 50 năm.

Riêng đối với dự án có vốn đầu tư lớn, tuy nhiên thu hồi vốn chậm, dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế & xã hội khó khăn mà cần thời gian dài hơn, thì Nhà nước giao đất, cho thuê đất với thời hạn không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn sử dụng, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng nữa thì Nhà nước sẽ xem xét gia hạn nhưng không khoảng thời gian đã được quy định như trên.

Đất Thổ Canh Có Được Xây Nhà Không?

Điều 12 Luật Đất đai 2013 nghiêm cấm sử dụng đất thổ canh vào các mục đích không theo đúng quy định. Theo khoản 1 Điều 6 – khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất thổ canh có nghĩa vụ sử dụng đất như sau:

• Đúng kế hoạch và đúng quy hoạch sử dụng đất
• Đúng với mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới của thửa đất
• Sử dụng đúng theo quy định về độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không, bảo vệ công trình công cộng trong lòng đất, đồng thời tuân theo những quy định khác có liên quan của pháp luật.

Đất nông nghiệp chỉ được sử dụng cho hoạt động sản xuất, chăn nuôi và xây dựng hạ tầng cơ sở phục vụ cho nông nghiệp. Mọi hoạt động, xây dựng với mục đích khác trên đấtthổ canh đều là vi phạm pháp luật, tùy theo mức độ thì có thể có biện pháp phải tháo dỡ, tiến hành việc thu hồi và bồi thường tiền.

Đối với đất thổ canh, bạn chỉ được phép xây dựng công trình phục vụ cho các hoạt động nông nghiệp, gồm có:

• Xây nhà kính, một số loại nhà khác dùng cho phục vụ canh tác nông nghiệp, bao gồm hình thức canh tác nông nghiệp không trực tiếp diễn ra trên mặt đất.
• Xây dựng chuồng, trại nuôi gia cầm, gia súc và một số động vật khác có trong quy định của pháp luật.

Do vậy, không được phép xây nhà nguyên căn để ở trên quỹ đất thổ canh hay đất nông nghiệp. Nếu muốn xây nhà để ở trên đất thổ canh thì bạn phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

2. Đất Thổ Canh Lên Thổ Cư Như Thế Nào?

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cùng với đó là Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ canh, đất nông nghiệp được thực hiện như sau:

Bước 01: Chuẩn bị bộ hồ sơ

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của chính mảnh đất đó
• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (viết theo mẫu có sẵn)

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất bạn cần xuất trình giấy tờ tùy thên như chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân,…

Bước 02: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên & Môi trường, bộ phận tiếp nhận sẽ xem xét và đánh giá thông tin. Trong thời gian 03 ngày, người nộp hồ sơ sẽ được cơ quan tiếp nhận gửi thông báo, có thể sửa chữa hoặc bổ sung hồ sơ hoàn chỉnh theo quy định nếu như có sai sót.

Bước 03: Xử lý và tiến hành giải quyết

Phòng Tài nguyên & Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, thẩm định lại nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất cũng sẽ được hướng dẫn các bước thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.

Tiếp đó, Phòng Tài nguyên & Môi trường sẽ trình UBND cấp huyện ra quyết định cho phép bạn chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi được sự cho phép mới tiến hành chỉnh lý, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Bước 04: Trả kết quả

Trong vòng không quá 15 ngày, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho các cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Riêng khu vực vùng sâu, vùng xa, vùng hải đảo, biên giới và miền núi,… thời gian trả kết quả trong khoảng thời gian 25 ngày.

Thay Đổi Mục Đích Sử Dụng Đất Có Mất Phí Không?

Tùy vào mục đích sử dụng đất thay đổi như thế nào, thủ tục thay đổi này sẽ mất phí, được quy định tại Điều 05 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP cụ thể như sau:

Áp Dụng Mức Thu 50% Tiền Chênh Lệch

Trường hợp áp dụng:

• Chuyển đổi từ đất vườn, ao trong cùng mảnh đất có nhà ở thuộc khu dân cư (KDC) không được xem là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở.
• Chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển đổi quyền sử dụng đất hoặc do người đo đạc khi vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/07/2004 tự đo và tách thành nhiều thửa riêng sang đất ở.

Công thức tính phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất = 50% x (phí sử dụng đất tính theo giá đất ở – phí sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Áp Dụng Mức Thu 100% Tiền Chênh Lệch

Trường hợp áp dụng:

Chuyển đổi từ đất thổ canh/ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư/đất ở.

Công thức tính phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất = phí sử dụng đất tính theo giá đất ở – phí sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Một Số Loại Phí Khác

Ngoài phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc chuyển đất thổ canh tác sang đất khác còn mất thêm các loại phí sau:

• Phí cấp Giấy chứng nhận: phí cấp sổ đỏ năm trong thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quy định). Do vậy, lệ phí này tại từng tỉnh, thành phố là khác nhau.
• Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích

Để nắm rõ lệ phí trước bạ là bao nhiêu, bạn phải biết giá đất chi tiết được cập nhật tại bảng giá đất của địa phương và diện tích của chính mảnh đất được đề nghị cấp sổ đỏ, cụ thể như sau:

• Tra cứu giá đất đai tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
• Nắm rõ diện tích thực tế đề nghị cấp sổ đỏ
• Chi phí thẩm định hồ sơ

3. Có Nên Mua Đất Thổ Canh Không?

Những Rủi Ro Khi Mua Đất Thổ Canh

Rất nhiều người kỳ vọng vào khoản lợi nhuận hấp dẫn khi chuyển đổi xong và bán đất thành công. Tuy nhiên, vẫn có những rủi ro mà chủ sở hữu đất không lường trước được như:

• Đất không thể chuyển đổi mục đích như kỳ vọng
• Đất không thể làm được sổ đỏ vì nằm trong diện quy hoạch

Những Lưu Ý Cần Nhớ Khi Mua Đất Thổ Canh

Tìm hiểu quy hoạch đất

Khi mua đất thổ canh, bạn cần tìm hiểu kỹ để tránh mua phải diện tích đất nằm trong diện quy hoạch. Thông tin chính thống nhất để bạn tìm hiểu đến là từ các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.

Giao dịch mua bán có cơ quan có thẩm quyền chứng kiến

Khoản 03 điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định: bên mua và bán phải lập hợp đồng mua bán. Sau đó đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện công chứng bản hợp đồng.

Nếu giao dịch mua bán không tuân thủ quy định nêu trên, rất có thể giao dịch đó sẽ không được pháp luật công nhận, quyền và nghĩa vụ của 2 bên không được đảm bảo.

Chi phí cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Trước khi mua đất, bạn hãy thương lượng về mức giá sao cho phù hợp nhất. Bạn cũng cần nắm rõ mức chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ canh sang đất khác.

Ngoài ra, để giúp tiết kiệm chi phí hơn khi mua đất thổ canh, bạn không nên chuyển đổi toàn bộ diện tích đất thổ canh thành đất thổ cư nếu như không sử dụng đến.

Bài viết trên của AnPhatLand đã giải thích khá chi tiết khái niệm đất thổ canh là gì, bên cạnh những thông tin liên quan đến quá trình chuyển đổi đất thổ canh, những lưu ý quan trọng khi mua bán đất thổ canh. Hy vọng bài viết đã mang đến cho bạn thông tin hữu ích.

Thu Pham

Xem thêm