GFA là khái niệm còn khá mới đối với nhiều người dân Việt Nam nói chung, nhưng lại có vai trò quan trọng đối với ngành xây dựng. Vậy GFA là gì? Tính toán các thông số cơ bản như thế nào? Cùng AnPhatLand tìm hiểu trong bài viết ngay sau đây.

1. Tìm Hiểu GFA, NFA, CFA Là Gì Trong Xây Dựng

Những định nghĩa sau đây sẽ giúp mọi người nắm bắt cơ bản về thuật ngữ GFA, NFA/NSA và CFA, cũng như hiểu được một số thông tin làm nền tảng khi khảo sát sàn văn phòng cho thuê, hay diện tích BĐS nói chung.

GFA Là Gì?

GFA (từ viết tắt của Gross Floor Area), là tổng diện tích sàn của một tòa nhà, bao gồm: tầng hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng mái tum. GFA được chủ đầu tư bất động sản sử dụng làm cơ sở trong việc tính toán sử dụng đất.

Theo cách tính diện tích sàn xây dựng (Công văn 601/BXD-HĐXD), GFA sẽ không gồm diện tích của bãi đậu xe, những khu vực dành cho hành lang giao thông; khu vực tầng hầm, sàn kỹ thuật, sàn phục vụ cơ khí điện tử, mái, sân vườn trên không kết nối với các khu nhà.

Ý Nghĩa GFA Trong Xây Dựng

GFA đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình thi công & xây dựng. Theo đó, chỉ số GFA càng cao thì lại càng ảnh hưởng lớn đến cảnh quan đô thị.

Thực thế cho thấy, các chủ đầu tư dự án luôn muốn tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) lớn. Trong khi cơ quan quản lý lại chỉ mong muốn chỉ số này thấp.

Chính vì vậy, rất cần một tiêu chuẩn để giúp khống chế lại diện tích sàn xây dựng, nhằm mục đích đảm bảo cho nhiều yếu tố khác của công trình: khoảng lùi, cây xanh, sân chơi, diện tích dành cho đường giao thông,..

NFA Là Gì?

NFA/NSA hay còn gọi là diện tích sàn kinh doanh. NFA có 2 cách tính, đồng nghĩa với đó là 2 khái niệm khác biệt, là: Tim tường và thông thủy.

Lưu ý: Diện tích thông thủy sẽ không tính cả tường bao quanh ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ chung cư, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Ý Nghĩa NFA Trong Xây Dựng

Diện tích tim tường giúp làm minh bạch quyền sở hữu căn hộ, nếu đo theo diện tích thông thủy thì sẽ không áp dụng được. Nhưng cách đo theo diện tích tim tường cũng bao hàm nhược điểm: một số căn hộ chung cư có nhiều cột chịu lực, thậm chí có cả hộp kỹ thuật. Như vậy, chủ căn hộ đó sẽ chịu thiệt hơn.

Diện tích thông thuỷ là để người ta có thể xác định được diện tích sử dụng thực tế của họ so với diện tích mà họ phải bỏ tiền ra để trả. Diện tích thông thuỷ càng sát với diện tích bao ngoài càng tốt, vì còn tuỳ thuộc điều kiện kiến trúc, kết cấu mà diện tích thông thuỷ có thể mở rộng đến mức nào đó lớn nhất có thể.

Thực tế rất nhiều người không để ý đến diện tích thông thuỷ và diện tích sàn xây dựng. Họ chỉ quan tâm diện tích được ghi trong Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư. Chính vì thế, người mua nhà rất dễ bị thiệt nếu như không để ý kỹ về 2 loại diện tích này.

CFA Là Gì?

CFA trong xây dựng chính là từ viết tắt của Construction Floor Area, có nghĩa là diện tích sàn điều hòa. Nó là tổng diện tích không gian bên trong của một tòa nhà tính đến diện tích sàn trên bề mặt bên ngoài của những bức tường bên.

Để tính toán chỉ số CFA, trước tiên bạn cần đo đạc chính xác diện tích sàn của tòa nhà đó. Tiếp đến, phải xác định được các khu vực không gian bên trong tòa nhà được sử dụng, lúc đó bạn sẽ tính được diện tích sàn điều hòa. Cuối cùng, bạn sẽ có được giá trị CFA để sử dụng trong quá trình tính toán thiết kế và thi công xây dựng.

Cách Tính Diện Tích CFA

Để tính được diện tích sàn điều hòa (CFA), bạn hãy làm theo các bước sau:

1. Xác định diện tích mặt sàn căn phòng cần tính toán. Đây chính là diện tích tổng thể của sàn căn phòng, gồm diện tích các phòng tắm, diện tích nhà bếp, cho đến phòng giặt ủi và một số không gian khác.
2. Tiếp theo, bạn trừ đi diện tích của những khu vực không được tính vào CFA. Các khu vực đó gồm có: các bức tường, trụ/cột, khoảng trống các tầng, các phòng chứa thiết bị (thang máy, bể chứa nước, hệ thống thông gió, hệ thống điện.
3. Tính diện tích của thiết bị hoặc các thiết bị trang trí không có trên mặt sàn. Bao gồm: bàn, ghế sofa, giá sách, chậu cây cối,… Điều này sẽ giúp bạn xác định được diện tích sàn thực tế mà hệ thống điều hòa không khí cần bao phủ.
4. Tổng diện tích bạn đã tính được ở các bước nêu trên chính là CFA. Lưu ý, CFA sẽ chỉ tính diện tích sàn mà hệ thống điều hòa không khí đi qua, hay nói cách khác thì đó là diện tích sử dụng cho mục đích sống và làm việc. Chính vì thế, khoảng trống không được sử dụng hoặc chúng không có mục đích sử dụng thường sẽ không được tính vào CFA.

2. Cách Tính GFA Trong Xây Dựng

Công thức tính GFA chuẩn như sau:

GFA = Z x H

Trong đó:

• H là số tầng
• Z là diện tích sàn từng tầng trừ đi không gian công cộng

Bên cạnh đó, diện tích sàn xây dựng cũng được các nhà thầu hiện nay áp dụng như sau:

Diện tích sử dụng = Diện tích sàn sử dụng + Phần diện tích khác (phần móng, phần mái, sân, tầng hầm,…)

Trong đó:

Phần mái

• Nếu phần mái lát gạch thì sẽ tính bằng 10% của diện tích sàn sử dụng.
• Nếu là bê tông cốt thép và không lát gạch thì sẽ tính bằng 50% của diện tích sàn sử dụng.

Phần sân

• Nếu diện tích sân 20m2, xây tường rào quanh, đổ cột và có lát nền: tính 100% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích < 40m2: tính 70% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích ≥ 40m2, lát nền gạch, có xây tường rào và đổ cột: tính 50% diện tích sàn sử dụng.

Phần móng

• Nếu móng đơn thì tính 30% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu móng băng thì sẽ tính 50% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu móng đài xây trên nền bê tông cốt thép thì tính 35% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu gia cố bằng bê tông cốt thép thì tính 20% diện tích sàn sử dụng.

Diện tích sàn

• Nếu sàn có mái che: tính 100% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu sàn không có mái che nhưng lát gạch nền: tính 50% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích sàn < 4m2: tính 70% diện tích sàn sử dụng.
• Nếu diện tích sàn > 8m2: tính 50% diện tích sàn sử dụng.

GFA có vai trò rất quan trọng trong lĩnh vực xây dựng. Vì vậy, nó phải được tính toán một cách chính xác. Hy vọng với những thông tin trên, AnPhatLand có thể giúp bạn đọc có thêm kiến thức về GFA, cũng như một số thuật ngữ liên quan khác của ngành xây dựng.

Thu Pham

Xem thêm: