Trong bối cảnh thị trường bất động sản trong nước ngày càng sôi động, việc hiểu rõ về thuế chuyển nhượng bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với cả bên mua lẫn bên bán.

Việc này không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi mà còn tránh những rắc rối pháp lý không mong muốn cho cả người mua và người bán. Bài viết này sẽ cung cấp một cái nhìn toàn diện về các quy định liên quan đến thuế chuyển nhượng, cách tính mới nhất, cũng như các thay đổi dự kiến đến năm 2025.

Những khái niệm như thuế chuyển nhượng bất động sản cá nhân, kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản, hay nộp thuế chuyển nhượng bất động sản online có thể bạn đã từng nghe nhưng để nắm vững và áp dụng đúng quy định cần tìm hiểu rõ từng mục nội dung cụ thể.

Bài viết dưới đây sẽ giải thích cho bạn hiểu về khái niệm, loại thuế, nghĩa vụ, cách tính, kê khai, đến các điểm mới trong dự thảo luật thuế mới.

1. Khái Niệm Và Vai Trò Của Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản?

Hiểu đúng về thuế chuyển nhượng bất động sản giúp các bên liên quan nhận thức rõ trách nhiệm tài chính trong quá trình giao dịch. Có thể nói đây là khoản thu ngân sách nhà nước bắt buộc trong các hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đai, nhà ở, hoặc các tài sản gắn liền với đất.

Thuế chuyển nhượng bất động sản là khoản thuế mà người chuyển nhượng (bên bán) hoặc người nhận chuyển nhượng (bên mua) phải nộp dựa trên giá trị của tài sản chuyển nhượng. Theo quy định hiện hành, khoản thuế này nhằm điều chỉnh, kiểm soát các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản, đồng thời góp phần tạo nguồn ngân sách cho phát triển hạ tầng, dịch vụ cộng đồng.

Trong thực tế, thuật ngữ này thường được hiểu rộng hơn, bao gồm cả thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp hay thuế chuyển nhượng bất động sản cá nhân. Hiện nay, trong bối cảnh thị trường biến động mạnh, mức thuế, phương pháp tính đều có những điều chỉnh phù hợp nhằm đảm bảo công bằng xã hội và chống thất thu ngân sách Nhà nước.

Thuế này đóng vai trò như một công cụ kiểm soát thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, đặc biệt là tại các đô thị lớn. Ngoài ra, nó còn góp phần điều chỉnh phân phối nguồn lực, đảm bảo công bằng xã hội khi các hoạt động mua bán diễn ra.

Theo các chuyên gia kinh tế, thuế chuyển nhượng bất động sản cần được xây dựng rõ ràng, minh bạch để tránh gây tranh cãi hoặc gian lận.Sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật về thuế này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, giảm thiểu tiêu cực như trốn thuế hoặc gian lận.

2. Những Chi Phí Khi Thực Hiện Việc Chuyển Nhượng Bất Động Sản

Dù cá nhân hay doanh nghiệp khi thực hiện giao dịch bất động sản đều phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về phí, lệ phí và thuế chuyển nhượng bất động sản. Dưới đây là tổng hợp các khoản chi phí phổ biến, từ thuế thu nhập cho đến lệ phí sang tên, mà người chuyển nhượng cần biết để tránh vi phạm pháp luật.

2.1 Các Khoản Thuế Chuyển Nnhượng Bất Động Sản Phát Sinh Khi Giao Dịch

● Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)

Đối với các công ty, tổ chức thực hiện chuyển nhượng bất động sản, dù là công ty chuyển nhượng bất động sản cho cá nhân thì khoản thuế thu nhập doanh nghiệp là nghĩa vụ bắt buộc. Các tổ chức này phải kê khai và nộp thuế tại cơ quan thuế quản lý địa bàn, tại vị trí có tài sản chuyển nhượng.

Trong vòng 10 ngày, những trường hợp có doanh nghiệp sử dụng phương pháp tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu cần hoàn tất việc kê khai từ thời điểm phát sinh giao dịch (dựa theo quy định tại điểm e, khoản 4, Điều 8 của Nghị định 126/2020/NĐ-CP).

Công thức tính thuế TNDN như sau: Thuế TNDN = Thu nhập tính thuế × Thuế suất (20%)

Trong đó:

• Thu nhập tính thuế = Doanh thu từ giao dịch chuyển nhượng – Giá vốn bất động sản – Các chi phí hợp lệ – Lỗ lũy kế từ các năm trước (nếu có).
    (Căn cứ: Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC)

● Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Trong trường hợp, người bán bất động sản là cá nhân thì họ phải có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, có một số trường hợp được miễn thuế, chẳng hạn như:

• Giao dịch giữa người thân trong gia đình (vợ – chồng, cha mẹ – con cái…).
• Cá nhân chỉ có một bất động sản duy nhất và đáp ứng điều kiện miễn thuế theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC.

Như vậy trong giao dịch mua bán đất, bên bán đất chịu thuế gì thì đó chính là thuế TNCN. Nếu hợp đồng ghi rõ bên mua sẽ thay mặt bên bán nộp thuế TNCN, thì bên mua sẽ là người thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

Công thức tính thuế TNCN: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

● Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Trong một số trường hợp đặc biệt (chủ yếu liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp) thuế GTGT sẽ được áp dụng. Việc tính thuế có thể thực hiện theo 1 trong 2 cách sau:

+ Phương pháp khấu trừ: Thuế GTGT phải nộp = GTGT đầu ra – GTGT đầu vào được khấu trừ

+ Phương pháp trực tiếp trên doanh thu: Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu × Tỷ lệ phần trăm (tùy lĩnh vực kinh doanh)

2.2 Các Loại Phí Và Lệ Phí Khi Sang Tên Bất Động Sản

● Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được áp dụng cho mọi trường hợp đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản, bao gồm cả nhà ở và đất đai. Mức thu lệ phí này được tính theo quy định tại Thông tư 13/2022/TT-BTC: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí × 0,5%.

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là mức giá do UBND tỉnh hoặc thành phố quy định tại thời điểm nộp hồ sơ (Căn cứ: Điều 6, 7, 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

● Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ

Khi chuyển nhượng bất động sản và cần cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng), người nộp hồ sơ sẽ phải chi trả khoản phí thẩm định. Mức phí này thay đổi tùy theo:

• Diện tích thửa đất
• Tính chất pháp lý của tài sản
• Mục đích sử dụng
• Địa phương áp dụng

(Căn cứ: Thông tư 85/2019/TT-BTC và Thông tư 106/2021/TT-BTC)

● Phí công chứng hợp đồng

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng sẽ phát sinh thêm chi phí. Mức phí công chứng phụ thuộc vào tổng giá trị tài sản được ghi trong hợp đồng:

• Nếu chỉ chuyển nhượng đất: tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
• Nếu chuyển nhượng cả đất và tài sản trên đất: tính trên tổng giá trị của cả hai.

(Mức thu cụ thể được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC)

Tất cả các khoản thuế, phí, lệ phí trên cần được hoàn tất đầy đủ và đúng thời hạn để đảm bảo tính hợp pháp cho giao dịch. Bất kỳ hành vi chậm nộp, khai sai hoặc không kê khai đều có thể dẫn đến hậu quả pháp lý, bao gồm xử phạt hành chính hoặc tranh chấp dân sự.

3. Những Thay Đổi Quan Trọng Liên Quan Đến Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản 2025

Sau khi Luật Đất đai 2024 được thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 của Quốc hội vào ngày 18/01/2024, các quy định mới liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là nghĩa vụ thuế, sẽ chính thức được áp dụng kể từ ngày 01/01/2025. Đây được xem là cơ sở pháp lý chính để điều chỉnh cách tính thuế và xác định thu nhập chịu thuế trong lĩnh vực bất động sản.

Dựa trên nội dung tại Điều 247 của Luật Đất đai 2024, cùng với khoản 1 Điều 14 sửa đổi trong Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, cơ sở xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản sẽ có nhiều điều chỉnh từ năm 2025.

Từ 01/01/2025, khi thuế chuyển nhượng bất động sản 2025 chính thức có hiệu lực, thu nhập chịu thuế cá nhân trong các giao dịch bất động sản sẽ được tính toán theo các nguyên tắc sau:

• Giá chuyển nhượng thực tế của từng giao dịch là cơ sở chính để xác định thu nhập chịu thuế.
• Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc ghi thấp hơn mức quy định, thì giá đất theo bảng giá UBND cấp tỉnh ban hành sẽ được dùng để làm căn cứ tính thuế.
• Nếu không thể xác minh giá gốc, giá mua hoặc chi phí liên quan, cơ quan thuế có thể áp dụng phương pháp nội suy từ giá chuyển nhượng hiện tại để xác định nghĩa vụ thuế.
• Chính phủ sẽ xây dựng và ban hành nguyên tắc, phương pháp cụ thể để xử lý những tình huống “thiếu giá” hoặc giá trong hợp đồng không phản ánh đúng giá trị thị trường. Điều này nhằm đảm bảo tính công bằng, hạn chế tình trạng gian lận thuế.
• Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế là ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực về mặt pháp lý.

Theo quy định mới, cách tính thuế chuyển nhượng đất mới nhất dựa trên giá trị tính thuế, thường là giá trị hợp đồng, hoặc giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Trong đó, nguyên tắc là lấy giá trị cao hơn để tính thuế nhằm hạn chế trốn thuế hoặc gian lận.

Thường thì, mức thuế sẽ dao động theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị chuyển nhượng, cụ thể như sau:

• Thuế suất đối với thuế chuyển nhượng bất động sản thường khoảng 2% – 4% tổng giá trị.
• Đối với thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, mức thu có thể khác tùy theo quy mô và tính chất của hoạt động.

Theo dự thảo luật mới, thuế chuyển nhượng bất động sản 2025 đã có những điều chỉnh về mức thu, phương pháp tính, nhằm phù hợp hơn với tình hình thị trường và mục tiêu kiểm soát đầu cơ, nâng cao hiệu quả thu ngân sách.

Thuế chuyển nhượng bất động sản là yêu cầu bắt buộc khi thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản hiện nay. Việc hiểu rõ về các quy định, cách tính thuế mới nhất, các quy trình kê khai, cũng như cập nhật các chính sách mới đến năm 2025 sẽ giúp cả bên mua và bên bán không bị mất quyền lợi cũng như vi phạm pháp luật.

4. Kê Khai Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản Và Nộp Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản Online

Để tránh bị xử phạt hoặc truy thu thuế, các bên thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản cần thực hiện kê khai thuế. Trong thực tế, quy trình kê khai cũng đang được số hóa để thuận tiện hơn. Ngoài ra, người nộp thuế có thể thực hiện nộp thuế online ngay sau khi hoàn tất việc kê khai thuế.

Theo quy định mới, các bên có thể kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản online, qua cổng dịch vụ công hoặc hệ thống phần mềm của cơ quan thuế. Quy trình kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản cơ bản gồm:

• Nộp hồ sơ đề nghị kê khai gồm hợp đồng chuyển nhượng, chứng minh thư, giấy tờ quyền sở hữu.
• Điền thông tin vào tờ khai theo mẫu, chính xác về giá trị, diện tích, vị trí đất, mục đích sử dụng.
• Nộp hồ sơ qua hệ thống điện tử, nhận mã số xác nhận.

Trong quá trình kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản và nộp thuế chuyển nhượng bất động sản online, các bên cần chú ý đến:

Ngoài ra, cần có hồ sơ bổ sung như hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, để tránh bị từ chối hoặc xử phạt.

5. Câu Hỏi Thường Gặp Liên Quan Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản

5.1 Ai là người có trách nhiệm nộp thuế chuyển nhượng bất động sản, bên bán đất chịu thuế gì?

Thông thường, bên bán (hoặc bên chuyển nhượng) là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng để bên mua nộp thay. Trong trường hợp này, bên mua phải thực hiện kê khai và nộp thuế đúng quy định, nhưng nghĩa vụ pháp lý vẫn gắn với bên bán.

5.2 Giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất thì tính thuế theo đâu?

Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất theo bảng giá do UBND tỉnh ban hành, thì cơ quan thuế sẽ căn cứ theo bảng giá đất để tính thuế, nhằm đảm bảo đúng quy định và tránh thất thu.

5.3 Có thể kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản và nộp thuế chuyển nhượng bất động sản online không?

Có. Hiện nay người dân có thể kê khai và nộp thuế chuyển nhượng bất động sản online thông qua cổng thuế điện tử của Tổng cục Thuế tại địa chỉ: https://thuedientu.gdt.gov.vn. Việc này giúp tiết kiệm thời gian và theo dõi được quá trình nộp thuế một cách minh bạch.

Bài viết đã giúp bạn giải mã tất cả các thông tin liên quan thuế chuyển nhượng bất động sản 2025, cách tính thuế chuyển nhượng đất mới nhất…. Để biết thêm các thông tin liên quan đến pháp lý bất động sản, các tư vấn luật, quy hoạch… hãy truy cập Wiki BĐS, chúng tôi sẽ liên tục cập nhật các thông tin mới nhất.

[BDSProductCTA]{ “title”: “Mua bán nhà đất Hà Nội giá rẻ, an toàn ở đâu?”, “description”: “Nếu đang tìm kiếm một cổng thông tin uy tín để tham khảo các thông tin về bất động sản thì AnPhatLand chính là địa chỉ dành cho bạn. Với hàng nghìn tin đăng mua bán nhà, bán đất tại Hà Nội mỗi ngày, bạn sẽ được tiếp cận với đa dạng nguồn tin, đáp ứng mọi tiêu chí tìm kiếm.”, “link”: “https://batdongsan.com.vn/nha-dat-ban-ha-noi”, “buttonText”: “Xem ngay”, “image”: “homejourneys” }[/BDSProductCTA]

————-

Tác giả: Tư Vũ

Nguồn tin: Tạp chí Điện tử Bất động sản Việt Nam

Thời gian xuất bản: 23/06/2025 – 10:03

Link nguồn: https://reatimes.vn/giai-ma-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-cho-nguoi-ban-va-nguoi-mua-202250623091722628.htm

————