Nhiều hệ lụy thị trường nếu kiểm soát nguồn vốn bất hợp lý

Trước thực tế giá bất động sản liên tục bị tăng nóng, theo sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao thực hiện trong năm 2022, phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Gần đây, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản.

Nhìn nhận về chính sách này, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng việc kiểm soát tín dụng bất động sản có vai trò trong việc giảm nhiệt thị trường, hy vọng kiểm soát rủi ro tốt hơn. Thế nhưng việc kiểm soát tín dụng cứng nhắc, không hợp lý sẽ tiếp tục làm trầm trọng hơn sự mất cân đối cung – cầu bất động sản. Một thực tế mà thị trường phải đối mặt là nguồn cung thời gian qua không tăng, càng ngày càng thiếu hụt nhưng nguồn cầu của thị trường lại liên tục tăng lên, không hề suy giảm… Việc nguồn vốn không thể chảy vào thị trường bất động sản sẽ làm trầm trọng hơn thực tế đáng lo ngại này, gây ra các bất ổn thị trường, đặc biệt là giá bất động sản liên tục tăng cao.

Các diễn giả chia sẻ tại tọa đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào Bất động sản – Chính sách và tác động” do Báo Xây dựng tổ chức

Việc kiểm soát tín dụng bất động sản cũng sẽ khiến các dự án đang triển khai có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế… Ngoài ra, doanh nghiệp, thị trường lo lắng, các chủ đầu tư có tâm lý lưỡng lự triển khai đầu tư dự án. Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhấn mạnh, việc kiểm soát tín dụng là cần thiết nhưng quan trọng hơn là phải kiểm soát hợp lý.

Kiểm soát thế nào để thúc đẩy thị trường phát triển?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS) Bộ Xây dựng cho biết thời gian qua thị trường bất động sản lại ghi nhận việc phát triển nóng. Đất nền tăng, có nơi tăng nóng, lên tới 70-100% trong thời gian ngắn. Thị trường ghi nhận giao dịch bất động sản tăng cả ở sơ cấp và thứ cấp, cho thấy nhu cầu về nguồn vốn rất lớn. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm tỉ trọng cao nhất, đạt 60,6%.

Thời gian qua, dòng vốn bất động sản đổ vào thị trường qua các kênh trực tiếp là các dự án mà chủ đầu tư vay vốn. Ngoài ra, các chủ đầu tư phát hành trái phiếu để huy động nguồn vốn hoặc cho khách hàng vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, mua các quỹ của các công ty chứng khoán phát hành chứng chỉ quỹ, sau đó các công ty này lại dùng tiền đầu tư vào bất động sản.

Với thực trạng đó của nguồn vốn, việc kiểm soát tín dụng là hợp lý và cần thiết. Dòng vốn bất động sản cần được kiểm soát và nên ưu tiên dòng vốn cho các dự án đang triển khai, đặc biệt dự án có mức giá vừa phải để thúc đẩy nguồn cung, đặc biệt là dòng vốn cần được ưu tiên để đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội.

Chia sẻ nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc AnPhatLand cho biết trong 3 đợt dịch Covid 19, dữ liệu của AnPhatLand cho thấy sự sụt giảm về hành vi tìm kiếm của người dùng với các con số sụt giảm tương ứng các đợt dịch bùng phát là 10%, 20% và 6%. Tuy nhiên, ngay sau khi dịch bệnh được kiểm soát, mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản trên AnPhatLand tăng vọt, với mức tăng 100-200%.

Tuy nhiên, số liệu tháng 4/2022 cho thấy hành vi tìm kiếm người dùng đang giảm 14% so với tháng 3/2022, trong khi năm ngoái, con số sụt giảm chỉ là 5-6%. Sự sụt giảm diễn ra cùng thời điểm với việc kiểm soát tín dụng bất động sản cho thấy tác động của chính sách đối với thị trường.

Phó Tổng giám đốc AnPhatLand cho biết, hiện các sàn môi giới, các chủ đầu tư bất động sản đang nghe ngóng thị trường, động thái của nhà đầu tư là đang chờ xem thị trường sẽ diễn biến thế nào với việc kiểm soát tín dụng bất động sản. Ông Quốc Anh nhấn mạnh việc kiểm soát tín dụng là chủ trương tốt, để thị trường lành mạnh. Ở các nước phát triển, trước thực trạng bất động sản tăng nóng thì bên cạnh các công cụ chính sách để điều tiết thị trường minh bạch, lành mạnh là kiểm soát thuế, tín dụng thì giải phát còn là tăng nguồn cung.

Tại Singapore, ngoài việc tăng thuế tài sản, quy định đảm bảo tỉ lệ trả nợ không quá 50% thu nhập, tỉ lệ cho vay không quá 85% thì chính phủ Singapore thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung nhằm giải quyết bài toán nhà ở cho dân chúng

Ông Quốc Anh kiến nghị cần các giải pháp nhằm đảm bảo quan hệ cung cầu lành mạnh cần đi theo hướng bền vững đó, để doanh nghiệp khơi thông thị trường, đảm bảo hàng hóa trên thị trường bởi với tốc độ đô thị hóa hiện tại, thị trường Việt Nam mỗi năm cần 150 ngàn căn hộ.

An An