Luật Đất đai mới nhất về tách thửa gồm những nội dung nào đáng chú ý? Quy định tách thửa Hà Nội ra sao? Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu? Đây là một số thắc mắc nổi bật của nhiều người. Cùng AnPhatLand tìm hiểu rõ hơn thông qua nội dung bài viết sau.

1. Tách Thửa Đất Là Gì?

Trước khi tìm hiểu khái niệm “tách thửa là gì”, chúng ta cũng phải hiểu được thửa đất là gì. Thửa đất theo quy định của Luật Lao động mới nhất được hiểu như sau: “Thửa đất chính là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực tế hoặc nó được mô tả trên hồ sơ.”

Như vậy, tách thửa đất cũng được hiểu là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ 01 cá nhân hoặc 01 hộ gia đình nào đó sang cho nhiều cá nhân khác. Quy trình và điều kiện tách thửa đất đã được quy định chi tiết theo pháp luật hiện hành.

2. Luật Đất Đai Mới Nhất Về Tách Thửa Năm 2023

Điều Kiện Tách Thửa Đất 2023

Theo Luật Đất đai mới nhất về tách thửa, các cá nhân hoặc hộ gia đình được tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện như sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
• Đất không xảy ra tranh chấp
• Đất không bị kê biên để phục vụ mục đích thi hành án
• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng
• Thửa đất phải đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của UBND các tỉnh, thành phố.

Mẫu Đơn Đề Nghị Tách Thửa Đất

Căn cứ Luật Đất đai mới nhất về tách thửa, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, gồm có:

• Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 11/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Sau đây là mẫu đơn đề nghị tách thửa đất theo luật đất đai mới nhất năm 2023:

Sau khi nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ giải quyết hồ sơ hợp lệ trong 15 ngày (kể từ ngày nhận hồ sơ). Trường hợp địa phương nào có đất là xã miền núi, miền hải đảo, đất vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện khó khăn và đặc biệt khó khăn, thì thời gian giải quyết tối đa 25 ngày.

Diện Tích Tối Thiểu Tách Thửa Đất Nông Nghiệp

Tách Thửa Đất Nông Nghiệp Phải Đáp Ứng Điều Kiện Nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, về việc tách thửa đất nông nghiệp, cá nhân/hộ gia đình phải đáp ứng điều kiện sau đây:

• Đất nông nghiệp tách thửa phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với một số địa phương không bắt buộc có giấy tờ này, chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận)
• Thửa đất nông nghiệp đó không có tranh chấp
• Đất nông nghiệp vẫn còn thời hạn sử dụng
• Thửa đất nông nghiệp phải đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước để tách thửa

Diện Tích Tối Thiểu Tách Thửa Đất Nông Nghiệp Là Bao Nhiêu?

Điều kiện về diện tích tối thiểu được xem là một trong các điều kiện vô cùng quan trọng khi tách thửa đất, tuy nhiên nó lại là điều kiện rất dễ xảy ra vi phạm.

Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, luật đất đai mới nhất về tách thửa có quy định như sau:

“UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.

Theo đó, diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp sẽ do UBND cấp tỉnh/thành phố đó quy định và phải phù hợp với điều kiện cụ thể tại từng địa phương.

Có nghĩa là, pháp luật nước ta không quy định về hạn mức diện tích tách thửa đất nông nghiệp tối thiểu chung, mà mỗi địa phương dựa vào quỹ đất và quy hoạch sử dụng đất ở chính địa phương mình để đưa ra quy định cho diện tích tách thửa tối thiểu riêng.

Chính vì vậy, khi tiến hành làm thủ tục tách thửa đất nông nghiệp, đầu tiên người dân cần phải kiểm tra kỹ lưỡng quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp ở địa phương mình hiện nay là bao nhiêu, sau đó đối chiếu với diện tích thửa đất mình có ý định tách thửa xem có đáp ứng được hay là không.

Muốn Tách Thửa Đất Nhưng Không Đủ Diện Tích, Phải Làm Sao?

Trường hợp người sử dụng đất hiện nay không đủ điều kiện tách thửa đất nông nghiệp vì không đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa xảy ra khá nhiều. Tuy nhiên, căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”

Theo quy định trên, nếu người sử dụng đất xin cấp phép tách thửa đất nhưng thửa đất được hình thành từ việc tách thửa lại không đảm bảo về diện tích tách thửa tối thiểu, thì sẽ được phép tách thửa đồng thời với hợp thửa đất (tức là mua thêm 01 phần thửa đất khác bên cạnh) và cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới đó.

3. Quy Định Tách Thửa Hà Nội Năm 2023

Điều Kiện Tách Thửa Tại Hà Nội

Hiện nay, việc tách thửa đất ở Hà Nội áp dụng theo Quyết định số 20 ngày 01/06/2017 của Uỷ ban nhân dân TP Hà Nội. Theo đó, thửa đất được hình thành từ việc tách thửa cũng phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (tức đường giới hạn cho phép thi công xây dựng công trình trên thửa đất) phải từ 3 mét trở lên.
• Diện tích không nhỏ hơn 30m2 tại các phường, thị trấn; không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất để ở (tức là mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.
• Khi tách thửa đất hình thành ngõ đi sử dụng riêng, thì ngõ đi đó có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc các xã, từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc các phường, thị trấn và xã giáp ranh.

Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Các trường hợp không được phép tách thửa tại thành phố Hà Nội

• Thửa đất đó thuộc dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để thi công xây dựng nhà riêng lẻ đã được cơ quan Nhà nước phê duyệt.
• Thửa đất đó gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, trong khi người thuê đó chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp sổ đỏ theo quy định.
• Thửa đất gắn liền với biệt thự thuộc quyền sở hữu Nhà nước đã bán hoặc tư nhân hoá nhưng nằm trong danh mục biệt thự cần bảo tồn theo quy chế quản lý nhà biệt thự cũ được xây trước năm 1954 trên địa bàn thành phố Hà Nội do UBND thành phố phê duyệt.
• Đất nằm trong khu vực Nhà nước đã có thông báo thu hồi đất theo đúng quy định của Luật đất đai năm 2013;
• Các thửa đất không có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Lưu ý: Nhà nước sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đối với trường hợp người dân tự tách thửa đất hình thành 02 hoặc nhiều thửa đất, trong đó có 01 hoặc nhiều thửa không đảm bảo điều kiện theo quy định hiện hành.

Hi vọng rằng những thông tin luật đất đai mới nhất về tách thửa mà AnPhatLand vừa chia sẻ trên đây sẽ hữu ích với bạn đọc khi thực hiện thủ tục hành chính này. Bên cạnh việc cập nhật thông tin mới nhất về pháp lý, bạn đọc cũng có thể đọc thêm những bài viết về kinh nghiệm mua bán nhà đất, phong thủy nhà ở,… được đăng tải thường xuyên tại Wiki BĐS!

Thu Pham

Xem thêm