Suốt 12 tháng qua, giá nhà tại thành phố liên tục leo thang bất chấp tác động nặng nề của đại dịch.

2021 là năm đầy thách thức với nền kinh tế TP HCM nói riêng và cả nước nói chung, do tác động nặng nề của đợt dịch Covid-19 lần thứ tư. Mọi hoạt động đều bị đình trệ, dẫn đến đà tăng trưởng suy giảm, thậm chí tăng trưởng âm. Tuy nhiên, ngược chiều với nền kinh tế, giá nhà tại TP HCM năm qua vẫn liên tục đi lên và xác lập mặt bằng giá mới.

Theo báo cáo thị trường nhà ở TP HCM của CBRE Việt Nam, quý I giá bán bình quân căn hộ hạng sang đạt 6.898 USD mỗi m2, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ cao cấp có giá chào bán bình quân 2.519 USD một m2, ít biến động và nhà trung cấp ghi nhận giá bán 1.499 USD một m2, tăng 6,4% theo năm. Thời điểm quý I trùng với đợt Covid-19 lần 3 nhưng thành phố nhanh chóng kiểm soát được nên việc tăng giá nhà vẫn là diễn biến bình thường.

Sang quý II, dù đợt dịch bùng phát lần thứ tư, diễn biến phức tạp làm gián đoạn thị trường bất động sản, giá nhà tại TP HCM vẫn tiếp tục đi lên. Bình quân giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp toàn thành phố vọt lên 2.260 USD một m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng), tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận, loạt dự án hạng A (cao cấp) và hạng sang tại TP HCM trong quý II thiết lập mặt bằng giá kỷ lục. Điển hình là dự án One Central Saigon tọa lạc ngay lõi trung tâm quận 1 có mức giá bán dự kiến khoảng 650-800 triệu đồng một m2. Đây là mức giá cao nhất lịch sử thị trường bất động sản. Loạt dự án The River Thủ Thêm, Venicia tại TP Thủ Đức và Spirit Of Saigon (quận 1) lần lượt ghi nhận mức giá bán 110;150 và 400 triệu đồng một m2.

Ở phân khúc nhà liền thổ (nhà gắn liền với đất), Savills Việt Nam cho biết, trong quý II, giữa lúc cao điểm đợt dịch lần thứ tư, giá chào bán nhà phố, biệt thự trên thị trường thứ cấp ghi nhận từ các giỏ hàng cố định đã tăng trung bình 13% theo năm. Nhà liền thổ tại quận 7, thuộc khu Nam Sài Gòn, có mức tăng cao nhất với 20% theo năm trong khi các quận 9, Nhà Bè, quận 2, và Gò Vấp leo thang 13-19% so với cùng kỳ năm trước.

Bất động sản khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Quý III là giai đoạn kinh tế TP HCM chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, các đợt phong tỏa kéo dài khiến thị trường ế ẩm, thanh khoản kém nhất 5 năm, theo Savills Việt Nam, giá chào bán căn hộ tại TP HCM vẫn tăng 5-10%.

Giao đoạn này gần 90% các dự án hiện hữu có giá bán đi ngang trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu). Toàn thành phố chỉ có hai dự án chào bán giai đoạn tiếp theo tăng giá căn hộ khoảng 5% cho những căn nhà có tầm nhìn và vị trí đẹp hơn so với các đợt mở bán trước.

Trong khi đó, giá chào bán căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng 10% theo quý tại 11 quận trong số 20 quận. Quận Bình Thạnh có giá bán căn hộ ở thị trường thứ cấp tăng 5% theo quý, còn huyện Nhà Bè có mức tăng giá bán nhà chung cư thứ cấp cao nhất toàn thành phố, đạt 10% theo quý và 12% theo năm.

Đáng chú ý, trong tháng 8 dù nguồn cung và cả nguồn cầu của các chợ bất động sản trực tuyến đi xuống, giá nhà tại TP HCM vẫn leo thang. Theo báo cáo từ trang Batdongsan, chỉ số giá chung cư trên thị trường trực tuyến tại TP HCM tăng 9% so với cùng kỳ năm 2020. Tốc độ tăng giá này cao hơn nhiều tỉnh thành khác giữa đợt dịch lần thứ tư.

Còn theo DKRA, giá nhà chung cư lẫn nhà liền thổ chào bán trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) vẫn tăng trong suốt quý III - giai đoạn khó khăn nhất của nền kinh tế TP HCM - do phong tỏa phòng chống dịch. Tuy giá tăng, thanh khoản nhà ở giai đoạn này xuống thấp kỷ lục do ảnh hưởng tâm lý thị trường.

Sang quý IV, TP HCM bước vào giai đoạn bình thường mới, tốc độ tiêm phủ vaccine nhanh và sống chung với Covid, giá nhà ở tiếp tục leo thang do nguồn cung khan hiếm. Các đợt chào bán nhà trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm đa phần đều là mở bán giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, giá bán đợt sau tăng trung bình 3-5% so với đợt mở bán trước.

Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản Việt Nam VRES 2021 vừa được tổ chức trung tuần tháng 12, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cho biết, dù dịch bệnh phức tạp, kéo lùi nền kinh tế nhưng giá nhà nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng năm qua. Nguyên nhân là chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn hạn chế.

Bà Dung dự báo xu hướng tăng giá nhà phổ biến ở mức 3-7% sẽ tiếp tục diễn ra tại TP HCM trong năm 2022. Phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá có thể tăng trưởng khoảng 5-7%. Còn phân khúc trung cấp, mức giá có thể tăng khoảng 3-5%.

Chia sẻ với VnExpress, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC thừa nhận, giá nhà tăng trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát nặng nề, kinh tế khó khăn là một nghịch lý đang diễn ra thường xuyên tại thị trường TP HCM suốt năm 2021.

Với nguyên lý thông thường, ông cho rằng các cuộc khủng hoảng bất động sản (giá nhà giảm mạnh) từng diễn ra trước đây trong lịch sử luôn gắn liền với khó khăn của nền kinh tế. Trong khi đó, ngay cả khi tăng trưởng GDP của thành phố giảm, giá nhà vẫn tăng là một điều đáng lo hơn đáng mừng.

Theo ông Nghĩa, nguyên nhân giá nhà leo thang năm 2021 đến từ lý do chủ quan (doanh nghiệp chỉ bán nhà cao cấp, hạng sang) và lý do khách quan (chi phí đầu vào gồm đất đai, vật liệu, pháp lý, lãi vay... tăng).

Chuyên gia này cảnh báo việc giá nhà tăng bất chấp tác động nặng nề của đại dịch có thể để lại những hệ lụy lâu dài cho thị trường những năm tiếp theo như hình thành khung giá ảo, gây lệch pha cung cầu (thừa nhà giá cao, thiếu nhà giá rẻ), thanh khoản nhà ở suy giảm.

Ông Nghĩa cũng quan ngại với các đợt đấu giá đất Thủ Thiêm ngày 10/12 vừa qua xác lập kỷ lục 2,45 tỷ đồng một m2 đất trên bán đảo đắc địa nhất Sài Gòn này càng dấy lên nỗi lo giá nhà leo thang do hiệu ứng "té nước theo mưa". Các động thái tăng giá nhà theo hiệu ứng này có thể đẩy thị trường vào thế bất định (khó kiểm soát) đồng thời phát triển kém bền vững trong những năm tới.