Hợp đồng condotel là vô hiệu

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội), quy định để cấp sổ đỏ cho condotel còn là câu chuyện dài bởi nếu thực hiện việc này thì các quy định cấp tỉnh phải có từ 5 năm trước. Nói cách khác, condotel muốn được cấp giấy chứng nhận ở thời điểm hiện tại thì 5 năm trước trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, đất cho phát triển condotel đã phải được Thủ tướng chính phủ phê duyệt. Như vậy, một nút thắt rất lớn của condotel chính là quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp tỉnh không hề có, để cấp giấy chứng nhận là condotel phù hợp với quy hoạch. Mà đây lại là một điều kiện cơ bản của việc cấp giấy. Do vậy, tính pháp lý của condotel vẫn treo ở đó.

Một nút thắt rất lớn của condotel chính là quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp tỉnh không hề có

Đáng chú ý là condotel vẫn được giao dịch trên thị trường trong khi mô hình này lại đang vi phạm điều cấm trong giao dịch bất động sản là Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản. Sự vi phạm nằm ở các khía cạnh: kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật; đầu tư các dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Chính vì thế, việc vi phạm những điều cấm dẫn đến hậu quả là những hợp đồng giao dịch condotel đến thời điểm này, trong một số giao dịch sẽ là vô hiệu theo quy định của Bộ Luật dân sự. Cũng giống như condotel, các vấn đề bất cập trên đang tái lặp ở hometel và officetel.

Giá đất bồi thường khi thu hồi nhiều bất cập

Cũng tại hội thảo, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam đề cập đến những tồn tại trong bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi. Đây là vấn đề nổi cộm, gây khiếu kiện nhiều và bức xúc trong dư luận, nhất là các dự án phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt là dự án nhà ở để bán.

Cụ thể, việc thu hồi đền bù một cách bắt buộc “theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh Quyết định” quy định tại Điều 74 Khoản 2 Luật Đất đai (thường là thấp hơn nhiều so với giá thị trường) cho các dự án phát triển kinh tế, đặc biệt là dự án nhà ở, công trình sản xuất kinh doanh – để chủ đầu tư được giao đất, được ăn chênh lệch địa tô lớn là không phù hợp, đã gây nhiều bức xúc trong dân nhiều năm qua.

Giá đất bồi thường khi thu hồi còn nhiều bất cập

Nội dung quy định việc bồi thường phải đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai kịp thời và đúng quy định của pháp luật tại Khoản 3 Điều 74 đã không được tổ chức thực hiện nghiêm túc. Nhiều địa phương đã triển khai thực hiện mang tính áp đặt, không công khai minh bạch gây khiếu kiện làm mất an ninh trật tự xã hội.

Hiện giá đất đối với các dự án BT đất của doanh nghiệp đang sử dụng khi cổ phần hóa và giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án đang thực hiện theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên, mức giá này hiện đang thấp hơn rất nhiều giá thị trường, dẫn đến tình trạng thất thoát lãng phí đất đai chưa sở hữu toàn dân, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có chức, quyền liên quan thông qua cơ chế xin – cho.

Điển hình là giá đất khi giao các mảnh đất cho chủ đầu tư làm nhà ở (di dời các nhà máy, biển báo, kho tàng) là rất thấp theo giá tỉnh ban hành, không đấu giá, không công khai minh bạch. Chủ đầu tư chạy – xin – cho để có được dự án và hưởng lợi cực lớn nhưng Nhà nước lại gánh nhiều thiệt hại.

Ông Hùng nhấn mạnh cần nghiên cứu xem xét các bất hợp lý trong quy định của Luật cũng như trong chỉ đạo, quản lý khi triển khai đền bù, thu hồi đất để khắc phục những tồn tại trên.

Thúy An