1. Thanh Lý Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ Là Gì?

Thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ là việc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đã ký trước đó, ghi nhận các nghĩa vụ còn lại và ý chí chấm dứt những quyền, nghĩa vụ của bên mua và bên bán theo hợp đồng mua bán căn hộ. Thông qua việc ký biên bản thanh lý hợp đồng, các bên được giải phóng khỏi các quyền và nghĩa vụ quy định trong hợp đồng, không còn ràng buộc gì với nhau, từ đó tránh nguy cơ tranh chấp về sau. 

Thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ là việc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đã ký trước đó. Ảnh minh họa

2. Khi Nào Cần Thanh Lý Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ?

Điểm b, khoản 6, Điều 18, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số điều của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định rằng hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì phải tuân thủ các quy định sau: 

• Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định); 
• Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1, Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Ứng với quy định này, có 2 trường hợp cần lập biên bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ như sau:

Người mua muốn thanh lý hợp đồng trước khi trả đủ tiền mua nhà

Người mua có thể làm biên bản thanh lý hợp đồng khi chưa thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ cho chủ đầu tư. Trường hợp này thường xảy ra khi người mua muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư cho người khác. Khi đó, người mua sẽ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng và thông báo với chủ đầu tư để ghi nhận việc chuyển nhượng. Người mua sẽ không nhận lại số tiền đã đóng cho chủ đầu tư mà sẽ lấy từ người nhận chuyển nhượng hợp đồng. Trong một số trường hợp, chủ đầu tư cũng có thể đồng ý nhận lại căn hộ và trả lại cho người mua số tiền đã đóng. 

Người bán muốn thanh lý hợp đồng khi đã nhận tiền cọc 

Trong trường hợp người mua đã đặt cọc và tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng mà bên bán không muốn bán nữa thì hai bên sẽ biên bản thanh lý hợp đồng, ghi nhận những trách nhiệm của người bán đã cam kết với người mua. Khi đó, người bán có chịu trách nhiệm bồi thường cho người mua vì phá vỡ hợp đồng. 

3. Có Được Thanh Lý Hợp Đồng Trước Khi Ký Hợp Đồng Chính Thức Không?

Ngoài các trường hợp cần thanh lý hợp đồng mua bán với chủ đầu tư khi bán căn hộ cho người khác, nhiều người đã nộp tiền cho chủ đầu tư nhưng không muốn mua căn hộ nữa cũng rất quan tâm đến việc thanh lý hợp đồng.

Theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết vấn đề trong việc thi hành Luật Nhà ở, để được huy động vốn theo phương thức đặt cọc tiền hay ứng trước tiền mua căn hộ chung cư thì chủ đầu tư phải đáp ứng một số điều kiện sau: 

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn tiến hành mở bán các sản phẩm từ trước khi hoàn thành các điều kiện kể trên. Người mua sẽ mua căn hộ bằng cách ký Văn bản thỏa thuận mua bán căn hộ. Sau đó một thời gian, khi hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý theo quy định thì hai bên mới tiến hành ký Hợp đồng mua bán chính thức. Vậy điều gì xảy ra khi người mua đã nộp tiền, ký Văn bản thỏa thuận mà chờ quá lâu vẫn không thể ký Hợp đồng mua bán hoặc vì một lý do nào đó nên không muốn mua căn hộ nữa? Làm sao để thanh lý hợp đồng, lấy lại tiền khi Hợp đồng mua bán chính thức còn chưa được ký?

Trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ việc ký hợp đồng mua bán, người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu thanh lý hợp đồng nếu có nhu cầu. Thông thường, trong Văn bản thỏa thuận sẽ có điều khoản với nội dung quy định rằng nếu việc ký Hợp đồng mua bán bị chậm trễ thì người mua có thể thương lượng với chủ đầu tư về thanh lý hợp đồng. Chính vì vậy, người mua hãy nhớ luôn đọc kỹ Văn bản thỏa thuận hay bất kỳ tài liệu nào liên quan đến giao dịch để đảm bảo không bỏ sót quyền lợi của mình. Bạn có thể trao đổi với chủ đầu tư về việc muốn thanh lý hợp đồng và lấy lại số tiền đã đóng. 

Nếu là chủ đầu tư/đơn vị phát triển dự án uy tín, người mua sẽ không bị làm khó khi muốn thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ. Chủ đầu tư sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng và hoàn tiền cho người mua. Tuy nhiên, việc hoàn tiền này sẽ cần có thời gian, phụ thuộc vào thỏa thuận của chủ đầu tư với người mua. Trong trường hợp nhanh nhất thì khoảng 3 tháng là người mua sẽ được hoàn tiền. Chủ đầu tư có thể sẽ trả tiền một lần hoặc trả thành từng đợt. 

4. Có Nên Ký Thanh Lý Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ Trước Khi Được Cấp Sổ Hồng Không?

Với trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ nhưng chưa được cấp sổ hồng, nhiều chủ sở hữu căn hộ cũng băn khoăn khi được yêu cầu ký biên bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ. Thực tế đã có không ít trường hợp chủ đầu tư kém uy tín, năng lực, khiến công trình chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng xây dựng, không qua nghiệm thu, chậm trễ làm thủ tục cấp sổ hồng cho chủ sở hữu căn hộ. Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng việc chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ để thúc giục chủ sở hữu căn hộ ký biên bản thanh lý hợp đồng hoặc các cam kết không đúng quy định khác để chối bỏ trách nhiệm, gây khó khăn cho chủ sở hữu trong việc bảo vệ quyền lợi của mình trước những sự cố có thể phát sinh trong tương lai. 

Cần thận trọng khi ký biên bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ nếu chưa được cấp sổ hồng. Ảnh minh họa

Người mua căn hộ cần lưu ý rằng nếu hợp đồng chính đã quy định rõ ràng điều khoản chẩm dứt hợp đồng và hoàn thành hợp đồng thì các bên không nhất thiết phải lập biên bản thanh lý hợp đồng. Theo quy định, hồ sơ xin cấp sổ hồng cũng không yêu cầu biên bản thanh lý hợp đồng. Vì vậy, nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ làm sổ hồng cũng như các nghĩa vụ khác, người mua có thể không ký thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ. Nếu quyết định ký biên bản thanh lý, người mua cần thận trọng, đọc kỹ tất cả các điều khoản, xem xét xem chủ đầu tư đã hoàn thành hết nghĩa vụ hay chưa, có nghĩa vụ nào chưa thực hiện hoặc bị vi phạm không, từ đó nêu rõ trong biên bản thanh lý nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Lan Chi

Xem thêm:

>> Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Bán Căn Hộ Chung Cư Cập Nhật 2022
>> Quy Định Về Phân Nhóm Dự Án Tại Việt Nam Năm 2022
>> Lập Vi Bằng Là Gì – 3 Bước Lập Vi Bằng Theo Quy Định Năm 2022