Những năm gần đây, thuê nhà rồi cho thuê lại trở thành kênh đầu tư hấp dẫn bởi vốn đầu tư thấp, khả năng thu hồi nhanh và mang lại nguồn thu nhập đều mỗi tháng. Tuy nhiên, nếu không cẩn thận, hình thức kinh doanh này có thể mang đến nhiều rủi ro, thậm chí là phải bù lỗ bất cứ nào. 

1. Người Đi Thuê Nhà Có Được Cho Thuê Lại Không?

Hiện nay, việc thuê toàn bộ ngôi nhà hoặc căn hộ sau đó sửa chữa, phân chia thành các phòng nhỏ rồi cho thuê lại với mức giá cao hơn để sinh lãi được nhiều người lựa chọn. Vậy thuê nhà rồi cho thuê lại được không? 

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà là văn bản thể hiện thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê. Theo đó, bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong thời hạn nhất định, đồng thời bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho bên còn lại. 

Ngoài ra, bên thuê nhà có quyền cho thuê lại tài sản nếu bên cho thuê đồng ý theo quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015. 

Như vậy, người đi thuê nhà chỉ được phép cho thuê lại nếu được sự đồng ý của bên cho thuê.  

Trong trường hợp bên thuê tự ý cho thuê lại khi chưa có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi lại nhà theo quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 132, Luật Nhà ở 2014.

Nếu trong hợp đồng thuê nhà có ghi rõ về mức xử phạt hoặc bồi thường khi bên thuê cho thuê lại nhà mà không có sự đồng ý của bên còn lại thì phải thực hiện bồi thường thiệt hại như đã thỏa thuận. 

Xem thêm: Người Thuê Nhà Có Quyền Gì Đối Với Tài Sản Thuê?

2. Thuê Nhà Rồi Cho Thuê Lại Có Cần Đăng Ký Kinh Doanh Không? 

Thuê nhà rồi cho thuê lại cũng được xem là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản. Khi đó, sẽ có 2 trường hợp mà bạn cần xem xét. 

Trường Hợp Không Cần Đăng Ký Kinh Doanh

Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi và bổ sung năm 2020: 

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn đầu tư pháp định không thấp hơn 20 tỷ. 
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.  

Vì vậy, hoạt động thuê nhà rồi cho thuê lại nếu thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên nên không cần phải đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên, vẫn phải kê khai nộp thuế theo quy định. 

Việc xác định hoạt động thuê nhà rồi cho thuê lại là hình thức kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên căn cứ vào Khoản 6 Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật”. 

Theo đó, hoạt động đầu tư xây dựng được giải thích theo quy định tại Khoản 20, Điều 3, Luật Xây dựng 2014: “Hoạt động đầu tư xây dựng là quá trình tiến hành các hoạt động xây dựng bao gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng”.

Trường Hợp Cần Đăng Ký Kinh Doanh

Trong trường hợp bạn chỉ đơn thuần thuê nhà, sau đó cho thuê lại, không tiến hành các hoạt động xây dựng như sửa chữa, cải tạo thì không thuộc các trường hợp theo quy định tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và cần phải đăng ký giấy phép kinh doanh. 

3. Có Nên Thuê Nhà Rồi Cho Thuê Lại Hay Không?

Khó có thể đưa ra nhận định chính xác về việc có nên thuê nhà rồi cho thuê lại không. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể tính toán dựa trên khả năng sinh lời cũng như lường trước những rủi ro có thể gặp phải để đưa ra quyết định.

Cơ Hội Đầu Tư Khi Thuê Nhà Rồi Cho Thuê Lại

Theo các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản thì hình thức thuê nhà xong cho thuê lại là một trong những kênh đầu tư tiềm năng. Đặc biệt, hình thức này phát triển nhanh tại các đô thị, thành phố lớn trong nước bởi dân cư tập trung đông đúc, nhiều người từ nơi khác đổ về học tập, sinh sống và làm ăn nên các nhà đầu tư không cần quá lo lắng về việc thiếu vắng người thuê.  

Trong khi đó, việc thuê nhà xong cho thuê lại có những thế mạnh: 

• Vốn đầu tư thấp bao gồm chi phí thuê nhà và khoản chi để nâng cấp, sửa chữa phục vụ cho các mục đích thuê khác nhau. 
• Khả năng thu hồi vốn nhanh. 
• Tạo ra một khoản lợi nhuận hấp dẫn mỗi tháng. 

Rủi Ro Khi Thuê Nhà Rồi Cho Thuê Lại

Những rủi ro thường trực mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi lựa chọn hình thức kinh doanh cho thuê nhà xong cho người khác thuê lại: 

• Chôn vốn hoặc thua lỗ do lựa chọn sai phân khúc, đối tượng thuê nhà. Ví dụ, trong trường hợp bạn nhắm đến người thuê là công nhân thì đây là nhóm đối tượng có khả năng chi trả thấp, dễ rơi vào trường hợp quỵt tiền hoặc để nợ. Nếu đối tượng thuê là cặp vợ chồng trẻ thì cần đầu tư nhiều cho nội thất, cơ sở vật chất. 
• Không thu hút được khách hàng do việc đầu tư, sửa chữa qua loa, chỉ đơn giản là phân chia nhà thành các phòng nhỏ, càng nhiều phòng càng tốt nhưng không đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu. Tình trạng phòng trống kéo dài dẫn đến thua lỗ là lẽ đương nhiên. 
• Khó khăn khi quản lý, đặc biệt là những trường hợp số lượng người thuê lớn do tự phát và thiếu kinh nghiệm dẫn đến các vấn đề như trật tự an ninh, vệ sinh, bảo quản tài sản,… Không thể quản lý hết nếu cho thuê quá nhiều phòng. 
• Khả năng xoay vốn chậm sẽ dễ dẫn đến thua lỗ, vỡ dây chuyền, bên thuê có khả năng mất khoản tiền cọc theo thỏa thuận với chủ nhà trong hợp đồng thuê nhà đã ký. 

4. Những Câu Hỏi Thường Gặp Khi Thuê Nhà Rồi Cho Thuê Lại

Nếu là mô hình kinh doanh tiềm năng, vậy thì làm thế nào để hạn chế rủi ro khi thuê nhà xong cho thuê lại? Nếu là khách hàng thì có nên lựa chọn nhà thuê cho thuê lại hay không? 

Lưu Ý Khi Thuê Nhà Xong Cho Thuê Lại

Để thành công với hình thức kinh doanh thuê nhà xong cho thuê lại, các chủ đầu tư cần lưu ý: 

• Xác định nguồn vốn của bản thân có thể huy động được. Sau đó xác định đối tượng khách hàng và phân khúc mà bản thân muốn hướng đến để cân đối các khoản chi tiêu sao cho hợp lý, rút ngắn thời gian thu hồi vốn.
• Khoang vùng vị trí tiềm năng chẳng hạn như vị trí gần khu dân cư, khu công nghiệp, trường học, làng đại học, các tuyến đường huyết mạch, khu có nhiều tiện ích xung quanh,… để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy phòng. 
• Lập kế hoạch về các khoản cần chi sau khi đã tìm kiếm được nhà để thuê sau đó tính toán mức giá cho thuê sao cho hợp lý nhất. 
• Xem xét kỹ lưỡng các vấn đề liên quan đến tính pháp lý của ngôi nhà, cân nhắc các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà, đặc biệt là vấn đề sửa chữa, cải tạo nhà,… để tránh rủi ro và những tranh chấp trong quá trình cho thuê lại. 
• Các nhà đầu tư nên ký kết hợp đồng lâu dài với chủ cho thuê nhà để đảm bảo thời gian thu hồi lại vốn. 
• Nếu mới cho thuê hoặc còn phòng trồng thì nên quảng cáo rộng rãi trên nhiều kênh khác nhau để nhanh chóng tiếp cận khách hàng. 
• Nên nhờ đến sự tư vấn từ chuyên gia, luật sự về các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà và xin giấy phép xây dựng khi sửa chữa, cải tạo để cho thuê lại. 
• Tìm hiểu các vấn đề an ninh và hàng xóm xung quanh trước khi cho khách thuê để đảm bảo không phát sinh những vấn đề phiền phức khiến khách bỏ đi. 
• Không nên tìm nhà để cho thuê lại ở khu vực vắng vẻ, lối đi tối, hẻo lánh hoặc vấn đề an ninh không đảm bảo. Điều này có thể là lý do để khách ép giá hoặc không dám thuê phòng.

Có Nên Thuê Nhà Cho Thuê Lại Hay Không?

Nếu bạn là người đi thuê nhà thì việc còn nên lựa chọn nhà cho thuê lại hay không còn tùy thuộc vào nhu cầu và điều kiện của từng cá nhân. Tuy nhiên, để tránh những vấn đề phát sinh trong quá trình thuê, bạn nên tìm hiểu kỹ ngôi nhà mình thuê là chính chủ hay thuê lại, các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà có hợp lý hay không. 

Rủi ro khi thuê nhà cho thuê lại mà bạn có thể gặp phải là: 

• Các vấn đề phát sinh khi liên quan đến ngôi nhà thì việc giải quyết sẽ khó khăn hơn và có sự tham gia của bên thứ ba. 
• Dễ bị tăng tiền thuê nhà nếu chủ nhà đòi hỏi thay đổi giá thuê.

Tuy nhiên, để đưa ra quyết định có nên thuê nhà cho thuê lại hay không thì bạn có thể cân nhắc các vấn đề: 

• Nếu phòng bạn thuê đảm bảo thỏa mãn các yêu cầu mà bạn đưa ra và những quy định, điều khoản trong hợp đồng rõ ràng, hợp lý thì bạn có thể lựa chọn thuê nhà cho thuê lại. 
• Nếu bạn thấy hình thức thuê này có nhiều rủi ro, không đảm bảo các yêu cầu và có khả năng phát sinh bất lợi về sau hoặc điều khoản trong hợp đồng thuê nhà có những quy định bất hợp lý thì có thể lựa chọn các hình thức thuê nhà khác phù hợp hơn. 

Thủ Tục Cho Thuê Lại Nhà Như Thế Nào? 

Quá trình thuê nhà rồi cho thuê lại sẽ được tiến hành theo các bước sau: 

• Bước 1: Xin phép chủ nhà về việc cho thuê lại nhà để đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật. 
• Bước 2: Đăng ký kinh doanh đối với trường hợp chỉ thuê nhà và cho thuê lại, không sửa chữa, cải tạo. Nếu thuê nhà cho thuê lại được xác định với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì có thể bỏ qua bước này. Tuy nhiên, cần phải kê khai nộp thuế theo quy định hiện hành. 
• Bước 3: Lập hợp đồng thuê nhà cho thuê lại thành văn bản và việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện theo thỏa thuận của các bên liên quan. Mẫu hợp đồng cho thuê lại nhà bạn có thể tải tại đây. 
• Bước 4: Hoàn tất các khoản chi phí cần thiết giữa các bên liên quan. 

Các Loại Thuế Cần Phải Nộp Khi Thuê Nhà Xong Cho Thuê Lại

Căn cứ Khoản 2 Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC, trường hợp người đi thuê nhà xong cho thuê lại cần phải hoàn thành các loại thuế sau: 

• Lệ phí môn bài môn bài.
• Thuế giá trị gia tăng.
• Thuế thu nhập cá nhân (hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp).

Trên đây là những nội dung có liên quan đến hình thức kinh doanh thuê nhà rồi cho thuê lại mà các chủ đầu tư nên biết. Lưu ý, những thông tin này chỉ mang tính chất tham khảo, không được dùng để đưa ra bất kỳ khẳng định nào liên quan đến tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc vấn đề pháp lý.

Hà Linh

Xem thêm: