Đất thổ cư là loại đất được pháp luật quy định sử dụng với mục đích xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Vậy bao nhiêu mét đất thổ cư thì được xây nhà? Trong trường hợp muốn tách sổ thì cần bao nhiêu m2 đất thổ cư?

Có Được Xây Nhà Trên Đất Thổ Cư Không?

Dưới đây là một số thông tin bạn cần nắm được khi tìm hiểu “bao nhiêu mét đất thổ cư thì được xây nhà“.

Nếu bạn được sở hữu một mảnh đất thổ cư thì có thể xây nhà ở hoặc các công trình phục vụ đời sống, sân vườn, ao,… trên mảnh đất đó. Tuy nhiên, đất thổ cư chỉ mới là “điều kiện cần” để có thể xây nhà. Điều này có nghĩa là không phải tất cả các loại đất thổ cư đều có thể xây nhà ở. 

Muốn xây dựng nhà ở trên đất thổ cư thì “điều kiện đủ” là chủ nhà phải có giấy phép xây dựng do UBND huyện cấp. Đối với khu vực nông thôn, việc xây nhà ở riêng lẻ cần phải đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế, quỹ đất tại địa phương và chính sách quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua. 

Do đó, chủ nhà trước khi xây dựng cần phải hoàn thành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng gửi lên UBND huyện chờ phê duyệt. Trong hồ sơ cần phải có bản vẽ thiết kế nhà ở do người có năng lực thực hiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét và phê duyệt nhằm đảm bảo những yêu cầu về kỹ thuật, kết cấu nhà ở phù hợp với thực trạng xung quanh. 

Xem thêm: Đất Thổ Cư Là Gì? Chuyển Đổi Lên Đất Thổ Cư Hết Bao Nhiêu Tiền?

Bao Nhiêu Mét Đất Thổ Cư Thì Được Xây Nhà? 

Với tình trạng quỹ đất ngày càng bị thu hẹp như hiện nay, vấn đề bao nhiêu m2 thổ cư thì được xây là được nhiều người quan tâm. Bên cạnh đó, việc tìm hiểu diện tích đất thổ cư tối thiểu, tối đa được phép xây nhà ở sẽ giúp gia chủ tránh được tình trạng xây nhà sai quy định gây ảnh hưởng đến quá trình thi công. 

Diện Tích Đất Thổ Cư Tối Thiểu Để Cấp Giấy Phép Xây Dựng Đối Với Nhà Mặt Phố

Đối với nhà mặt phố, diện tích đất tối thiểu để cấp giấy phép xây dựng được quy định cụ thể như sau: 

Tùy từng đối tượng sử dụng mà kích thước ô đất sẽ được xác định sao cho phù hợp với những phương pháp tổ chức về không gian. Đồng thời, diện tích đất phải chịu sự quản lý theo những quy định của khu vực. Trong trường hợp phần lô đất xây dựng nằm trong khu quy hoạch xây dựng thì được chia làm 2 trường hợp:

• Lô đất tiếp giáp với khu vực mặt đường có lộ giới ≥ 20m thì diện tích đất tối thiểu được cấp phép xây dựng phải đảm bảo ≥ 45m², bề sâu và rộng đều phải ≥ 5m. 
• Lô đất tiếp giáp với khu vực mặt đường có lộ giới ≤ 20m thì diện tích đất tối thiểu được cấp phép xây dựng phải đảm bảo ≥ 36m², bề sâu và rộng đều phải ≥ 4m. Đồng thời, các dãy nhà liền kề hoặc nhà riêng lẻ cần phải đảm bảo chiều dài 60m và đường giao thông ở các dãy nhà với kích thước phù hợp. 

Diện Tích Đất Thổ Cư Tối Thiểu Để Cấp Giấy Phép Xây Dựng Đối Với Nhà Trong Hẻm 

Đối với nhà trong hẻm, diện tích đất tối thiểu được cấp phép xây dựng được quy định cụ thể như sau: 

– Trường hợp lô đất trong hẻm có diện tích < 15m², nếu muốn xây dựng nhà ở < 30m² thì phải đảm bảo chiều rộng mặt tiền ≥ 3m, quy mô nhà ở không quá 1 tầng, chiều cao tối đa đạt 8,8m. Trong trường hợp chiều rộng mặt tiền dưới 3m thì cơ quan Nhà nước chỉ cấp phép cải tạo nhà ở. 

– Trường hợp lô đất trong hẻm có kích thước 15 – 36m² thì chia là các trường hợp: 

• Nếu lô đất có chiều rộng hoặc sâu 2m, cơ quan Nhà nước chỉ cấp phép cải tạo, không được xây mới. 
• Nếu lô đất đạt chiều rộng từ 2 – 3m thì được cấp phép xây dựng nhà với quy mô tối đa 2 tầng, chiều cao 12,2m. 
• Nếu lô đạt có chiều rộng > 3m thì được cấp phép xây dựng nhà với quy mô tối đa 3 tầng, chiều cao tối đa là 15,6m. 

Mật Độ Xây Dựng Tối Đa Của Lô Đất Xây Dựng Nhà Ở Riêng Lẻ 

Đối với nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà ở độc lập), mật độ xây dựng tối đa được quy định như sau: 

Ngoài ra, với những lô đất được sử dụng xây dựng nhà ở riêng lẻ thì hệ số sử dụng không được vượt quá 7 lần theo quy định pháp luật. 

Những Quy Định Về Xây Nhà Trên Đất Thổ Cư 

Pháp luật quy định rõ, việc xây dựng nhà ở trên đất thổ cư cần phải đảm bảo những nguyên tắc nhất định. Đồng thời, chủ sở hữu cần phải đảm bảo hoàn thành trách nhiệm và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất. 

Nguyên Tắc Sử Dụng Đất Thổ Cư 

Khi sử dụng đất thổ cư, chủ sở hữu cần phải đảm bảo những nguyên tắc sau: 

• Khai thác và sử dụng đúng mục đích dựa theo kế hoạch quy hoạch sử dụng đất tại địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 
• Trong quá trình sử dụng phải tiết kiệm và có hiệu quả, đảm bảo không gây ảnh hưởng đến môi trường cũng như lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh. 
• Thực hiện đúng và đầy đủ các quyền, nghĩa vụ trong thời gian sử dụng theo những quy định của pháp luật. 

Trách Nhiệm Và Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất Thổ Cư 

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử đất thổ cư có nghĩa vụ sử dụng đất thổ cư đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất. Bên cạnh đó, người sử dụng cần đảm bảo các quy định về chiều sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ theo các quy định khác có liên quan.   

Một Số Câu Hỏi Thường Gặp 

Bên cạnh thắc mắc “Bao nhiêu mét đất thổ cư thì được xây nhà?”, một số vấn đề khác liên quan cũng được nhiều người quan tâm bao gồm: 

Bao Nhiêu Mét Đất Thổ Cư Thì Được Tách Sổ? 

Hiện nay, từng địa phương sẽ có những quy định khác nhau về diện tích đất tối thiểu để được tách sổ dựa trên tình hình thực tế quỹ đất tại địa phương, điều kiện phát triển kinh tế và kế hoạch quy hoạch sử dụng đất trong khu vực đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Chính vì vậy mà không có một con số cụ thể nào đối với câu hỏi “Bao nhiêu mét thổ cư thì được tách sổ?”. UBND tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định hạn mức giao đất tối thiểu cho cá nhân, hộ gia đình để được tách sổ đối với vùng nông thôn hoặc đô thị dựa trên những quy định tại Điều 143 và 144 Luật Đất đai 2013. 

Điều kiện để đất thổ cư được tách sổ phải đảm bảo lô đất mới hình thành hoặc phần đất còn lại đạt diện tích tối thiểu theo từng khu vực dựa trên quyết định của UBND cấp tỉnh.

Ví dụ diện tích đất tối thiểu được tách thửa tại Thủ đô Hà Nội theo quy định là: 

Diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ tại TP.HCM:

Có Được Xây Nhà Hết Đất Hay Không? 

Khi xây dựng nhà ở, chủ đầu tư cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn về thiết kế và xây dựng theo kế hoạch quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch điểm dân cư tại địa phương. Đồng thời, chủ đầu tư cũng cần phải đảm bảo tỷ lệ phần trăm đất xây nhà hay công trình trên tổng diện tích đất, số tầng và chiều cao tối đa được pháp luật cấp phép. 

Những trường hợp chủ đầu tư có thể xây nhà hoặc công trình trên toàn bộ diện đất bao gồm: 

• Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng và mật độ xây dựng cho phép là 100%. 
• Khu vực không có kế hoạch quy hoạch chi tiết hay quy hoạch điểm dân cư ở nông thôn hoặc đô thị. 
• Những trường hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho xây dựng theo quy định pháp luật. 

Xây Nhà Trên Đất Chưa Lên Thổ Cư Sẽ Bị Xử Phạt Như Thế Nào? 

Theo quy định của pháp luật, các chủ sở hữu cần sử dụng đất đúng mục đích. Đối với đất chưa lên thổ cư, việc xây nhà sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. Những trường hợp xây nhà trên đất chưa lên thổ cư sẽ bị xử phạt hành chính sẽ căn cứ vào loại đất, diện tích đất sử dụng sai mục đích và mảnh đất đó thuộc đô thị hay nông thôn. 

Đối với hành vi xây nhà trên đất không phải thổ cư sẽ có mức phạt thấp nhất là 2 triệu đồng và cao nhất là 1 tỷ đồng. Bên cạnh đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm: 

• Bắt buộc người sử dụng khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất. 
• Yêu cầu người sử dụng cần giao nộp toàn bộ số lợi thu được do thực hiện hành vi vi phạm. 
• Đối với trường hợp đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm yêu cầu người sở hữu phải đăng ký đất đai theo quy định. 

Nếu người sở hữu sử dụng đất sai mục đích vẫn tiếp tục hành vi vi phạm sau khi đã bị xử phạt thì Nhà nước sẽ thu hồi đất. 

Trên đây AnPhatLand đã giúp độc giả làm rõ thắc mắc “bao nhiêu mét đất thổ cư thì được xây dựng?”. Cần lưu ý rằng, đây chỉ là những thông tin tham khảo bởi mỗi địa phương sẽ có những quy định về quản lý đất đai riêng dựa trên điều kiện kinh tế, xã hội, quỹ đất và kế hoạch quy hoạch tại địa phương đó. Với những vướng mắc liên quan đến đất đai, bạn có thể tìm đến những đơn vị có chuyên môn hoặc cán bộ địa chính địa phương để được hỗ trợ giải đáp.

Hà Linh

Xem thêm: