Mất tiền oan vì mua nhà đất của người “dính” bản án

Sau khi AnPhatLand đăng tải bài viết: “Mua bán bất động sản: Tưởng chắc ăn vẫn bị lừa”, BBT đã nhận được rất nhiều phản hồi của độc giả về những trường hợp bị lừa khi giao dịch nhà đất. Trong đó đáng chú ý là câu chuyện của anh Nguyễn Duy Hải (35 tuổi, Sóc Trăng). Theo chia sẻ của anh Hải với Badongsan.com.vn, tháng 3/2019, anh mua 2 lô đất liền kề của bà V. nằm tại KDC 5A Sóc Trăng với giá 1,15 tỷ đồng. Diện tích mỗi lô 100m2, trong đó 1 lô đã có sẵn nhà. Quá trình mua đất, anh Hải thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý như: Xóa thế chấp từ ngân hàng, qua phòng công chứng, qua 1 cửa của UBND TP. Sóc Trăng sang tên và đóng thuế đầy đủ chỉ chờ đến ngày lấy giấy sang tên.  

Tưởng chừng như mọi việc diễn ra suôn sẻ, chỉ còn 3 ngày nữa là đến hạn lấy giấy sang tên thì anh Hải bất ngờ nhận được lệnh phong tỏa từ Cục thi hành án TP. Sóc Trăng. Nguyên nhân là do người bán đất cho anh Hải nợ 527 triệu đồng và bị chủ nợ khởi kiện. Bản án phát sinh hiệu lực trước thời điểm anh Hải mua 2 lô đất trên, tức lúc đó 2 lô đất vẫn thuộc sở hữu của chủ cũ. Sau một thời gian khiếu nại quyết định kê biên, xử lý tài sản của cơ quan thi hành án không thành, anh Hải đã phải chấp nhận trả nợ hộ chủ đất số tiền là 527 triệu đồng để giữ lại mảnh đất.

“Khi mua đất tôi không hề biết chủ đất “dính” đến kiện tụng. Tôi chỉ có thể xác minh là đất không có tranh chấp, không dính quy hoạch, không có bất cứ ngăn chặn giao dịch nào, hoàn toàn là đất sạch. Thế nhưng khi sự việc xảy ra tôi là người phải gánh chịu mọi rủi ro. Trong trường hợp này nếu như tôi không trả nợ hộ chủ đất thì tôi có nguy cơ mất trắng mảnh đất”, anh Hải nói.  

Cũng theo chia sẻ của anh Hải, tính cả tiền trả nợ hộ chủ đất và các chi phí liên quan đến khiếu nại, thuê luật sư… anh đã bị “mất oan” gần 600 triệu đồng.

Trường hợp éo le như của anh Hải không phải là duy nhất. Đầu năm 2011, bà Phan Thị Ngọc Anh (ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM) mua của ông N. một căn nhà trên đường Đào Duy Anh, quận Phú Nhuận với giá hơn 10 tỷ đồng. Sau khi công chứng và hoàn thành nghĩa vụ thuế, bà Anh thấy giấy hồng cũ của căn nhà bị rách gáy nên đi làm hồ sơ đăng bộ và đổi giấy hồng mới. Sau đó, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Phú Nhuận viết giấy hẹn bà Anh vào 22/11/2011 đến nhận giấy mới. Bất ngờ vào sáng 20/11/2011, UBND quận Phú Nhuận gửi thông báo cho bà Anh là căn nhà bà mua đã bị cơ quan thi hành án ra lệnh phong tỏa vì người chủ cũ đang phải thi hành một bản án với người khác và căn nhà mà bà mua thuộc diện kê biên. 

Ngày nhận tờ quyết định thông báo ngăn chặn của Cục Thi hành án dân sự TP.HCM, bà Anh đứng hình khóc không thành tiếng khi căn nhà trị giá cả chục tỷ đồng vừa mua hợp pháp xong có nguy cơ mất trắng. Bà Anh không chấp nhận và khiếu nại khắp nơi nhưng đều nhận được câu trả lời là cơ quan thi hành án đã làm đúng quy định. 

Tại sao mua nhà đất hợp pháp qua công chứng vẫn bị kê biên?

Trao đổi với AnPhatLand, luật sư Nguyễn Khắc Hân, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho biết, sở dĩ nhà đất trong diện kê biên mà vẫn giao dịch trót lọt qua công chứng là bởi các lý do sau:

Thứ nhất: Tại thời điểm giao dịch, chủ tài sản cũ chưa phải thi hành án và chưa có quyết định kê biên, họ đã lợi dụng sơ hở và tiến hành chuyển nhượng tài sản. Thậm chí có người trong thời gian bị kiện, biết khả năng mình sẽ bị thua kiện và tài sản sẽ bị kê biên nên họ liền nhanh tay tẩu tán tài sản.

Thứ hai: Công chứng viên thực hiện chứng nhận giao dịch không được thông báo, không được biết thông tin tài sản giao dịch đã bị ra quyết định kê biên, cấm chuyển dịch do pháp luật hiện hành chưa có quy định, khi cơ quan thi hành án ra quyết định kê biên, cấm chuyển dịch tài sản thì cơ quan thi hành án phải có trách nhiệm thông báo về việc ngăn chặn tài sản kê biên cho Trung tâm Thông tin của sở tư pháp và các tổ chức công chứng. Vấn đề này đặc biệt thường xuyên xảy ra tại các tỉnh, thành phố chưa có hệ thống tra cứu thông tin giao dịch, hạn chế về tài sản.

Thứ ba: Khi chưa có quyết định kê biên của cơ quan thi hành án thì cơ quan tài nguyên, văn phòng đăng ký đất đai sẽ chưa nhận được thông báo về việc tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đến các giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng ký tại cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm nên người mua vẫn thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đối với tài sản này.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 thì: “Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự”.

Có thể thấy, các văn bản hướng dẫn Luật thi hành án dân sự của nước ta hiện nay có mục đích bảo vệ quyền lợi của người được thi hành án nhưng lại đẩy rủi ro rất lớn cho người thứ ba mua nhà đất ngay tình, hợp pháp. 

Cũng theo luật sư Khắc Hân, để tránh rơi vào tình trạng mua nhà hợp pháp nhưng sau đó tài sản vẫn bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ của chủ tài sản cũ, người mua nên xem xét và tìm hiểu thông tin kỹ lưỡng về người bán để biết được liệu họ có đang mắc nhiều khoản nợ phức tạp hay có bị ai khởi hiện hay không, tìm hiểu thêm về thân nhân người bán để có thể giúp người mua đưa ra những quyết định đúng đắn. Đặc biệt, người mua cần hết sức tỉnh táo không nên ham rẻ bởi những nhà đất rao bán gấp, giá rẻ bất ngờ thì thường “có vấn đề”.

Hà Nhung

>> Mua nhà đất sổ đỏ xịn vẫn có thể trắng tay!
>> Mua nhà đất qua giấy ủy quyền: Dễ mất trắng như chơi!
>> Mua nhà đất thế chấp ngân hàng: Tưởng “khôn” hóa “dại”!
>> Ít tiền vẫn cố mua nhà đất, vợ chồng trẻ phải trả giá đắt