Trong thị trường bất động sản hiện nay, việc đặt cọc để giữ chỗ, cam kết mua bán là một bước đi phổ biến. Tuy nhiên, không ít trường hợp người mua hoặc người bán gặp rắc rối vì chủ quan trong quá trình ký kết hợp đồng đặt cọc công chứng. Để tránh “tiền mất, tật mang”, người dân cần nắm rõ bản chất pháp lý, các bẫy thường gặp, cũng như những lưu ý quan trọng xoay quanh hợp đồng này.

1. Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Có Cần Công Chứng Không?

Hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất. Mặc dù pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng việc công chứng được nhiều người lựa chọn nhằm tăng tính pháp lý và hạn chế tranh chấp phát sinh

Về mặt pháp lý, theo quy định của Bộ luật Dân sự, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, trừ khi các bên có thỏa thuận rõ ràng. Tuy nhiên, trong thực tế, nếu không có công chứng hợp đồng đặt cọc, rất dễ phát sinh tranh chấp khi một bên vi phạm nghĩa vụ. Việc công chứng sẽ giúp xác thực danh tính hai bên, chứng minh thời điểm ký kết, và làm căn cứ rõ ràng nếu phải đưa sự việc ra pháp luật.

Công chứng không chỉ mang lại giá trị pháp lý mà còn tăng thêm sự minh bạch và nghiêm túc cho thỏa thuận. Đặc biệt với các tài sản có giá trị lớn như nhà, đất, căn hộ – việc công chứng gần như là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ, hạn chế tranh chấp và bảo vệ người mua trong mọi tình huống.

2. Những Bẫy Thường Gặp Trong Hợp Đồng Đặt Cọc Công Chứng

2.1. Điều Khoản Không Rõ Ràng, Thiếu Ràng Buộc Trách Nhiệm

Một trong những rủi ro phổ biến nhất là việc soạn thảo hợp đồng đặt cọc công chứng một cách sơ sài, thiếu tính ràng buộc và dễ gây hiểu lầm. Các lỗi thường gặp bao gồm:

• Không ghi rõ thời hạn phải ký hợp đồng mua bán chính thức
• Không quy định chế tài cụ thể trong trường hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ
• Dùng ngôn ngữ mơ hồ, dễ bị diễn giải theo nhiều cách

Hệ quả là khi có tranh chấp xảy ra, việc xử lý theo pháp luật gặp khó khăn do thiếu căn cứ rõ ràng. Bên vi phạm có thể lợi dụng kẽ hở để thoái thác trách nhiệm hoặc gây thiệt hại cho bên còn lại.

Xem thêm:

• 4 Nguyên Tắc Phải “Nằm Lòng” Khi Ký Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà
• Mẫu Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Đất Mới Nhất 2025
• Mẫu Hợp Đồng Đặt Cọc Thuê Nhà Đơn Giản, Đầy Đủ Thông Tin

2.2. Hết Hạn Mà Không Có Biên Bản Gia Hạn Hoặc Xử Lý Dứt Điểm

Nhiều hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu hóa do các bên không tiến hành gia hạn hoặc không có văn bản thể hiện ý chí tiếp tục giao dịch sau khi hợp đồng hết hiệu lực. Một số tình huống thực tế cho thấy:

• Bên bán có thể lợi dụng tình trạng hợp đồng hết hạn để bán cho người khác mà không vi phạm pháp luật
• Bên mua không được bảo vệ quyền ưu tiên, dễ bị mất khoản tiền đặt cọc nếu không có cơ sở pháp lý rõ ràng

Để tránh rơi vào thế bị động, các bên cần xác lập rõ cơ chế gia hạn, ghi nhận các điều khoản xử lý khi hết hạn và nên thể hiện bằng văn bản có ký tên hai bên hoặc có công chứng nếu cần thiết

2.3. Hủy Ngang Không Có Căn Cứ Rõ Ràng

Trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc công chứng thường phát sinh khi một bên cảm thấy có cơ hội tốt hơn. Tuy nhiên, việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng không đơn giản. Nếu không có lý do chính đáng (ví dụ: tài sản có tranh chấp, không đủ điều kiện pháp lý…), bên đơn phương hủy sẽ phải đền bù theo cam kết, thông thường là gấp đôi số tiền đặt cọc hoặc hơn nếu có thỏa thuận riêng.

Theo Điều 51 Luật Công chứng 2014, việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận bằng văn bản của tất cả các bên tham gia hợp đồng. Không tồn tại quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, kể cả khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Điều này tạo điều kiện cho một số đối tượng lợi dụng để ép buộc bên kia phải chấp nhận các điều kiện bất lợi hoặc kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp .

3. Hợp Đồng Công Chứng Đặt Cọc Hết Hạn Thì Phải Làm Gì?

Khi hợp đồng đặt cọc đã được công chứng và đến thời điểm hết hiệu lực nhưng các bên vẫn chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức, cần nhanh chóng xử lý để tránh phát sinh tranh chấp. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và thực tiễn áp dụng, bên mua nên chủ động phối hợp với bên bán để:

• Lập phụ lục gia hạn hợp đồng hoặc ký lại hợp đồng đặt cọc mới (có thể công chứng lại để đảm bảo tính pháp lý)
• Thỏa thuận bằng văn bản về phương án xử lý tiền đặt cọc: giữ nguyên, chuyển thành một phần thanh toán hoặc hoàn trả (nếu không tiếp tục giao dịch)
• Ghi nhận lý do khách quan dẫn đến việc chậm trễ (nếu có), kèm xác nhận của cả hai bên để tránh bên bán đơn phương hủy bỏ thỏa thuận đặt cọc

Việc chậm trễ không được giải quyết rõ ràng dễ dẫn đến mất quyền lợi của bên đặt cọc. Trong một số trường hợp, bên nhận cọc có thể lợi dụng việc hợp đồng hết hiệu lực để thoái thác trách nhiệm hoặc chuyển nhượng cho người khác với giá cao hơn. Do đó, cần đảm bảo các bước xử lý sau khi hết hạn được thực hiện bằng văn bản, có chữ ký hai bên và, nếu cần, có chứng thực của cơ quan công chứng hoặc chứng kiến của bên thứ ba.

4. Công Chứng Hợp Đồng Đặt Cọc Ở Đâu Đảm Bảo Pháp Lý?

Người dân có thể thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc tại hai loại cơ sở chính:

• Phòng công chứng nhà nước: Đây là đơn vị trực thuộc Sở Tư pháp, có chức năng thực hiện công chứng các hợp đồng, giao dịch dân sự theo quy định pháp luật.
• Văn phòng công chứng tư nhân: Là các tổ chức hành nghề công chứng được cấp phép hoạt động độc lập, hoạt động dưới sự quản lý của Sở Tư pháp địa phương.

Mặc dù về mặt pháp lý, cả hai loại đơn vị công chứng đều có giá trị pháp lý như nhau, nhưng trên thực tế, không phải nơi nào cũng có chuyên môn sâu và kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Do đó, khi lựa chọn địa điểm công chứng hợp đồng đặt cọc, người dân nên ưu tiên các tổ chức công chứng có:

• Uy tín trong lĩnh vực công chứng bất động sản
• Đội ngũ công chứng viên chuyên nghiệp, hiểu biết sâu về các rủi ro pháp lý liên quan đến tài sản
• Khả năng hỗ trợ kiểm tra các giấy tờ pháp lý cơ bản liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất

Việc lựa chọn đúng nơi công chứng không chỉ giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục mà còn hạn chế những rủi ro do sai sót trong hợp đồng, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch được thể hiện rõ ràng, đúng pháp luật.

5. Phí Công Chứng Hợp Đồng Đặt Cọc Là Bao Nhiêu?

Phí công chứng hợp đồng đặt cọc được xác định dựa trên khung biểu phí do Bộ Tài chính ban hành tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC. Mức phí này được phân chia theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, nhằm đảm bảo sự minh bạch, thống nhất và công bằng cho các giao dịch dân sự có yếu tố pháp lý.

Dưới đây là biểu phí chi tiết:

Việc tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc không chỉ là yêu cầu pháp lý để đảm bảo giá trị ràng buộc của giao dịch, mà còn là cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Trong nhiều trường hợp, đây là bước đầu tiên để khẳng định sự cam kết nghiêm túc trước khi tiến hành các thủ tục mua bán bất động sản chính thức.

Lưu ý quan trọng:

• Phí công chứng thông thường do bên yêu cầu công chứng chi trả. Tuy nhiên, để tránh tranh cãi, hai bên nên thỏa thuận rõ trong hợp đồng về việc ai sẽ chịu khoản chi phí này.
• Việc hiểu rõ mức phí giúp các bên chuẩn bị tốt về mặt tài chính và tránh rủi ro bị áp dụng sai biểu phí, đặc biệt trong các giao dịch có giá trị lớn.

6. Mẫu Hợp Đồng Đặt Cọc Công Chứng Cần Có Gì?

Một mẫu hợp đồng đặt cọc công chứng rõ ràng và đầy đủ cần đảm bảo các yếu tố:

Bên cạnh đó, nên có điều khoản bổ sung về cam kết không bán tài sản cho bên thứ ba trong thời gian hiệu lực hợp đồng, tránh tình trạng bị “bán chồng”.

Tải mẫu Hợp đồng đặt cọc mới nhất:

Như vậy, công chứng hợp đồng đặt cọc là một bước tuy không bắt buộc nhưng lại rất cần thiết trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, người mua cần cảnh giác với các bẫy hợp đồng đặt cọc công chứng như nội dung sơ sài, điều khoản bất lợi hoặc không rõ ràng về thời hạn. Để đảm bảo quyền lợi, hãy chuẩn bị đầy đủ kiến thức pháp lý, thẩm định kỹ thông tin tài sản, và nếu cần, hãy tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết.

Việc chủ động trong từng bước, từ công chứng đến xử lý khi hết hạn hợp đồng, sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có và an tâm hơn khi xuống tiền trong các giao dịch bất động sản.

———–

Tác giả: Huyền Anh

Nguồn tin: Tạp chí Điện tử Bất động sản Việt Nam

Thời gian xuất bản: 27/05/2025 – 11:46

Link nguồn: https://reatimes.vn/hop-dong-dat-coc-cong-chung-loi-bat-cap-hai-neu-khong-ro-luat-202250527095502311.htm

———-