Hợp đồng mua bán nhà chưa được công chứng mà bên bán đột ngột qua đời thì hợp đồng có bị vô hiệu không? Xem ý kiến tư vấn của luật sư về phương án xử lý nếu xảy ra tranh chấp hợp đồng với trường hợp này trong bài viết dưới đây!

Hỏi: Tôi ký hợp đồng mua bán nhà với chủ nhà, đã thỏa thuận xong và ký hợp đồng nhưng chưa công chứng. Tuy nhiên, trong thời gian này, bên bán nhà bất ngờ qua đời. Vậy hợp đồng này còn hiệu lực không và nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thì có phải chịu bồi thường gì không?

Q.A (Nghệ An)

Trả lời:

1. Hợp Đồng Mua Bán Nhà Có Bị Vô Hiệu Không?

Câu hỏi của độc giả (bên mua) không cung cấp thông tin cụ thể của nhà ở. Vì vậy, giả định nhà ở trong trường hợp của độc giả thuộc các trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng theo Luật Nhà ở năm 2014 (các trường hợp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng theo Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở ⁽¹⁾). Vui lòng lưu ý bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo do chúng tôi chưa có thông tin cụ thể về nội dung hợp đồng trong trường hợp của độc giả.

Theo đó, việc công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán nhà giữa bên mua và bên bán trong trường hợp này (“Hợp Đồng”) là một trong những điều kiện để Hợp Đồng có hiệu lực⁽²⁾. Do Hợp Đồng chưa được công chứng, chứng thực trên thực tế, Hợp Đồng có thể bị coi là vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Việc tuyên bố Hợp Đồng vô hiệu thuộc thẩm quyền của Tòa án và chỉ thực hiện khi một trong các bên hoặc cả hai bên có yêu cầu. Tuy nhiên, trong trường hợp này, bên mua cũng không có căn cứ pháp lý để có thể đơn phương chấm dứt Hợp Đồng do Hợp Đồng vốn dĩ đã không tuân thủ quy định về hình thức.

Trên thực tế, các bên (bên mua và người thừa kế di sản của bên bán là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở và thửa đất đã bán cho bên mua (sau đây gọi là “Người Thừa Kế”)) có thể thỏa thuận tiếp tục thực hiện việc mua bán nhà ở bằng việc ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở mới. Việc xác định Người Thừa Kế trong trường hợp này sẽ được thực hiện theo pháp luật về thừa kế.

2. Phương Án Xử Lý Nếu Xảy Ra Tranh Chấp Hợp Đồng

Trong trường hợp có tranh chấp về hiệu lực của Hợp Đồng, bên mua có thể cân nhắc các phương án xử lý sau:

– Xem xét việc liệu một bên hoặc các bên của Hợp Đồng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong Hợp Đồng hay chưa.

Nếu một bên hoặc các bên của Hợp Đồng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong Hợp Đồng, bên mua có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của Hợp Đồng và tiếp tục thực hiện Hợp Đồng với Người Thừa Kế. Trong trường hợp này, bên mua và Người Thừa Kế không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực đối với Hợp Đồng⁽³⁾.

– Nếu một bên hoặc các bên của Hợp Đồng chưa thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong Hợp Đồng
Trong trường hợp này, bên mua không thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của Hợp Đồng. Bên mua có thể cân nhắc yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp Đồng vô hiệu. Theo quy định của pháp luật dân sự, khi giao dịch dân sự (trong trường hợp này là Hợp Đồng) vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận⁽⁴⁾.

Vui lòng lưu ý, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp Đồng vô hiệu trong trường hợp này là 02 năm, kể từ ngày Hợp Đồng được xác lập. Hết thời hiệu này mà không có yêu cầu tuyên bố Hợp Đồng vô hiệu thì Hợp Đồng có hiệu lực⁽⁵⁾.

Chú thích:

(1) – Điều 122.2 Luật Nhà ở năm 2014
(2) – Điều 117.2 và 119.2 Bộ luật Dân sự năm 2015
(3) – Điều 129.2 Bộ luật Dân sự năm 2015
(4) – Điều 131.2 Bộ luật Dân sự năm 2015
(5) – Điều 132.1 và 132.2 Bộ luật Dân sự năm 2015

Nhóm Cố vấn Luật – Công ty Luật RHTLaw Việt Nam

Xem thêm:

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam, và Nhóm Cố vấn Luật – Công ty Luật RHTLaw Việt Nam không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. Mặc dù đã nỗ lực để đảm bảo rằng thông tin được cung cấp trong bài viết này là chính xác, đáng tin cậy và hoàn chỉnh vào thời điểm đăng tải, nhưng thông tin được cung cấp trong bài viết này không nên được dựa vào để đưa ra bất kỳ quyết định tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc pháp lý nào. Thêm vào đó, thông tin không thể thay thế lời khuyên từ một chuyên gia được đào tạo, người mà có thể xem xét, đánh giá các sự kiện và hoàn cảnh cá nhân của bạn, và chúng tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào nếu bạn sử dụng những thông tin này để đưa ra quyết định.