Hợp đồng thuê nhà kinh doanh là một văn bản giao kết giữa bên cho thuê và bên thuê về việc cho phép sử dụng ngôi nhà được thuê để phục vụ cho mục đích kinh doanh và buôn bán.

Hợp đồng thuê nhà kinh doanh bao gồm thông tin của bên đi thuê, bên cho thuê, địa điểm, diện tích ngôi nhà, giá, thời hạn cho thuê và một số vấn đề khác có liên quan. Khi bên thuê nhà muốn sửa chữa hoặc thay thế thiết kế trong nhà cho thuê đó, phải được bên cho thuê đồng ý. Đồng thời, bên thuê nhà phải thanh toán toàn bộ chi phi liên quan đến điện, nước,… trong quá sử dụng nhà thuê.

Nhằm giúp các chủ nhà cũng như người đi thuê nắm bắt được cách lập và nội dung hợp đồng thuê nhà kinh doanh, AnPhatLandsẽ cung cấp những thông tin hữu ích dưới đây.

1. Hợp Đồng Thuê Nhà Kinh Doanh Là Gì?

Hợp đồng thuê nhà kinh doanh là gì? Đây là một bản hợp đồng dân sự thông dụng. Nội dung trong đó bao gồm thỏa thuận, cam kết của đôi bên trong quá trình thuê nhà. Bao gồm: mục đích thuê nhà làm gì, giá thuê nhà bao nhiêu, thời hạn thanh toán tiền thuê nhà là khi nào, trách nhiệm mỗi bên là gì. Hợp đồng thuê nhà kinh doanh này phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.

Cụ thể, hợp đồng thuê nhà kinh doanh hoặc hợp đồng thuê nhà ở, muốn có giá trị pháp lý thì bản hợp đồng đó phải được công chứng & chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đa số những hợp đồng cần phải công chứng đều có thời hạn thuê từ 06 tháng trở lên. Như vậy, với thắc mắc “hợp đồng thuê nhà kinh doanh có cần công chứng không” thì câu trả lời là có.

Đối với giá thuê, theo sự thỏa thuận của 02 bên, nhà nước ta cũng không quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, với trường hợp nhà nước ấn định khung giá, thì mức giá cho thuê nhà trong hợp đồng sẽ không vượt quá khung giá đó.

Trường hợp nếu nhà nước thay đổi về khung giá cho thuê, hợp đồng thuê nhà cũng phải thỏa thuận lại theo quy định của pháp luật. Cũng có chủ nhà cho thuê tu sửa nhà đối với hợp đồng 2 năm trở lên, thì họ sẽ có quyền điều chỉnh mức giá. Nhưng sự điều chỉnh này phải thông báo lại cho bên thuê ít nhất 3 tháng.

2. Hợp Đồng Thuê Nhà Kinh Doanh Có Những Đặc Điểm Nào Cần Lưu Ý?

Xét ở góc độ là người đang tìm hiểu về các loại văn bản hành chính, hợp đồng thuê nhà kinh doanh sẽ mang những đặc điểm cơ bản như sau:

Theo quy định của hệ thống pháp luật Việt Nam thì đây là một dạng hợp đồng có đền bù. Bởi trên thực tế, đây là một dạng chuyển giao có lợi ích. Đối với bên nhận lợi ích là tiền thuê nhà sẽ phải chuyển giao mục đích sử dụng ngôi nhà đó cho người đi thuê.

Bên cạnh đó, đây còn được xem là một kiểu hợp đồng song vụ. Tức là, khi hợp đồng này có giá trị thì các bên cũng phải thực hiện đúng theo nghĩa vụ của mình. Mỗi bên đều sẽ phải thực hiện đúng theo cam kết.

Ngoài ra, kiểu hợp đồng này thực chất là một loại hợp đồng về việc chuyển giao quyền sử dụng đối với tài sản BĐS họ đang có. Thực chất, người thuê nhà được quyền sử dụng đối với tài sản mình thuê trong một thời gian nhất định. Đương nhiên, các quyền họ nhận được là theo quy định của pháp luật.

Một số nội dung quan trọng cần được thể hiện trong hợp đồng thuê nhà kinh doanh:

Hình Thức Của Hợp Đồng Thuê Nhà Kinh Doanh

Đây là một nội dung quan trọng không thể thiếu trong hợp đồng thuê nhà kinh doanh. Bởi thực tế đây chính là những điều khoản giúp đảm bảo về các quyền lợi của đôi bên. Vậy cụ thể, theo như quy định của pháp luật Việt Nam, chúng được quy định cụ thể như thế nào?

Theo chính sách luật Việt Nam, thì bất cứ một hợp đồng mua bán hay kinh doanh cho thuê nhà ở muốn được đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật, thì nhất định phải lập thành văn bản. Chi tiết hơn thì các bạn có thể tìm hiểu điều này tại Luật nhà ở năm 2014.

Để đảm bảo quyền lợi của người thuê nhà, cũng như lợi ích mà người cho thuê nhà nhận được, thì hợp đồng đó cần phải có độ chính xác cao. Hơn nữa, cũng phải nêu rõ quyền và lợi ích của 02 bên cần thực hiện. Văn bản đó càng minh bạch thì càng không xảy ra bất kỳ tranh chấp nào.

Ngoài ra, để hợp đồng có giá trị về mặt pháp lý thì bản hợp đồng cho thuê nhà kinh doanh, hay hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư, cho thuê nhà nguyên căn,… cũng đều phải được chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ta. Làm tốt vấn đề này, các bên sẽ hoàn toàn yên tâm hơn khi ký kết hợp đồng.

Giá Thuê Và Thời Hạn Cho Thuê Nhà Kinh Doanh

Đối với giá thuê và thời hạn thuê nhà, văn bản pháp luật nước ta không có quy định cụ thể. Bởi trên thực tế, giá thuê và thời hạn thuê nhà thỏa đáng khi có sự thỏa thuận nhất trí của các bên. Điều này cũng phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố có thể phát sinh giữa bên cho thuê và bên đi thuê. Nhà nước Việt Nam không ấn định vấn đề giá và thời hạn một cách chủ quan.

Tuy nhiên, nếu đó là hợp đồng thuê nhà kinh doanh, thì trong nội dung của hợp đồng cần phải quy định rõ ràng về mức giá thuê và thời gian cho thuê nhà phục vụ mục đích kinh doanh. Bởi vì, nếu như xảy ra trường hợp 01 bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, thì đó sẽ là áp lực đối với bên kia.

Hợp đồng thuê nhà phải thể hiện rõ về mức giá và thời hạn thuê nhà

3. Hướng Dẫn Làm Hợp Đồng Thuê Nhà Kinh Doanh

Trong bản hợp đồng cho thuê nhà kinh doanh, sẽ phải có những nội dung chính sau:

Tiền Đặt Cọc Cho Thuê Nhà

Tiền đặt cọc chính là một khoản tiền bắt buộc quy định trong bản hợp đồng thuê nhà kinh doanh. Đây là yếu tố cực kỳ quan trọng cần được ghi rõ ràng trên hợp đồng. Nếu bạn có ý định thuê nhà kinh doanh, thì bạn sẽ được bên cho thuê yêu cầu đặt tiền cọc từ 3 đến 6 tháng tiền thuê nhà. Và khoản đặt cọc này sẽ được chủ nhà trả lại khi người thuê chính thức trả nhà.

Vấn Đề Bàn Giao Về Tình Trạng Nhà, Tài Sản Và Những Trang Thiết Bị Hiện Có

Thực tế, đây là điều khoản mà 02 bên thường ít lđể ý đến. Người cho thuê nhà và người đi thuê nhà đều nghĩ đơn giản, chỉ cần chụp hình lại ngôi nhà đầy đủ, thì sẽ không xảy ra vấn đề gì. Nhưng thực tế thì không đơn giản như vậy.

Bạn hãy thử tưởng tượng, khi bạn thuê một nhà từ 3 đến 5 năm. Thông thường, trong quá trình ở sẽ có một vài sửa chữa nhỏ, hoặc cũng có thể đó là những lần sửa chữa lớn. Tuy nhiên, cũng tùy thuộc vào những thỏa thuận trước đó của người cho thuê và người thuê về hiện trạng của căn nhà đó sau khi trả lại mặt bằng như thế nào. Cách tốt nhất mà AnPhatLand khuyên bạn là cả 02 bên nên làm thêm một tờ phụ lục hợp đồng đính kèm, mục đích là xác định rõ hiện trạng mà 02 bên mong muốn sau khi trả lại ngôi nhà là gì.

Mục Đích Thuê Nhà

Trong hợp đồng cũng cần ghi rõ: 02 bên sẽ đồng ý sử dụng căn nhà cho thuê với mục đích kinh doanh. Bên thuê nhà phải cam kết sử dụng ngôi nhà đúng mục đích. Cam kết không sử dụng nhà thuê sai mục đích.

Thời Hạn Thuê Nhà

Cần ghi rõ ràng, cụ thể về thời hạn thuê nhà hai bên đã thống nhất. Ghi cụ thể về “ngày tháng năm” bắt đầu thuê nhà và “ngày tháng năm” hết hạn bản hợp đồng thuê nhà. Khi hết hợp đồng thuê nhà, hai bên đều có thể tiến hành gia hạn hợp đồng nếu muốn hoặc kết thúc việc cho thuê nhà.

Gia Hạn Hợp Đồng

Trước khi hết hạn hợp đồng thuê nhà 1 tháng, bên thuê nhà sẽ gửi yêu cầu về việc gia hạn hợp đồng với bên cho thuê nhà. Bên cho thuê sẽ có trách nhiệm trả lời yêu cầu đó của bên thuê trong thời hạn 07 ngày. Nếu trong khoảng thời gian trên, bên cho thuê nhà không có phản hồi gì, thì đồng nghĩa với việc bên cho thuê không đồng ý để gia hạn hợp đồng. Việc thuê nhà sẽ kết thúc.

Nếu bên cho thuê nhà đồng ý gia hạn hợp đồng, thì 02 bên sẽ tiến hành thỏa thuận lại về thời gian cho thuê và giá thuê nhà. Sau khi đã thỏa thuận xong, 02 tiếp tục làm một bản hợp đồng mới.

Giá Thuê Nhà Và Phương Thức Thanh Toán

Hai bên thỏa thuận về giá thuê hợp lý. Sau đó sẽ cam kết không thay đổi giá thuê trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng. Về phương thức thanh toán tiền thuê nhà, nếu bên thuê thanh toán bằng tiền mặt thì phải ghi địa chỉ thanh toán. Nếu bên thuê thanh toán bằng chuyển khoản ngân hàng, thì cũng cần ghi rõ số tài khoản ngân hàng trong bản hợp đồng cho thuê đó.

Nghĩa Vụ Thanh Toán Các Loại Phí Khác Trong Thời Hạn Thuê Nhà

Giá thuê nhà vừa nêu trên không bao gồm các khoản phí phát sinh khác. Ghi rõ chi phí điện nước, dịch vụ internet, chi phí cho việc sửa chữa cải tạo ngôi nhà (nếu có) trong thời gian thuê sẽ do bên nào chi trả. 

Quyền Và Nghĩa Vụ Của Hai Bên

Hợp đồng thuê nhà kinh doanh cũng cần ghi rõ quyền của 02 bên. Bên cho thuê nhà cần bàn giao nhà đúng thời gian, bảo đảm bên thuê sẽ được sử dụng nhà đó đúng thời hạn như đã thỏa thuận. Có trách nhiệm sửa chữa và bảo dưỡng ngôi nhà nếu có thỏa thuận.

Bên cho thuê nhà không lợi dụng việc kiểm tra ngôi nhà để gây ảnh hưởng cho bên thuê, phải đảm bảo về diện tích sử dụng cho bên thuê nhà theo như trong hợp đồng đã ký, không chuyển nhượng lại hoặc cho tặng nhà cho thuê đó trong thời gian khách thuê.  Bên cho thuê sẽ được nhận tiền thuê nhà đầy đủ và đúng hời hạn theo như thỏa thuận. Bên cho thuê cũng được lấy lại nhà khi đã hết thời gian hợp đồng.

Bên thuê phải có trách nhiệm sử dụng nhà cho thuê đúng với mục đích đã thỏa thuận. Phải đảm bảo việc thanh toán tiền thuê nhà đúng thời hạn. Không gây tổn hại gì cho căn nhà, nếu như có hư hỏng do mình thì người thuê phải tự chịu trách nhiệm. Bên thuê trả nhà theo đúng thời hạn đã được ghi trong hợp đồng.

Bên thuê nhà phải tự bảo quản tài sản, phải giữ gìn trật tự an ninh chung, đảm bảo việc kinh doanh an toàn, không làm gì gây ảnh hưởng đến các hộ dân xung quanh. Bên thuê nhà có quyền sử dụng nhà theo đúng thỏa thuận trước đó. Có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà sửa nhà khi ngôi nhà đó bị hỏng mà không phải do bên thuê nhà gây ra.

Xử Lý Vi Phạm Hợp Đồng

Trong trường hợp bên nào vi phạm hợp đồng thì bên đó phải chịu bồi thường mức thỏa đáng. Nếu như có vấn đề phát sinh nào phải thông báo bằng văn bản cho bên còn lại biết trước 90 ngày, để hai bên cùng thống nhất hướng giải quyết. Nếu một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bên chấm dứt sẽ phải bồi thường theo đúng quy định của pháp luật.

Những Quy Định Phụ

Các điều khoản này trên thực tế chỉ là viết thêm, phòng trường hợp khi gặp chủ nhà khó tính. Cũng như là sẽ giúp cho người thuê có thể yên tâm hơn để làm ăn hơn.

Quy định phụ này sẽ bao gồm:

• Thời gian hoạt động của công việc kinh doanh: Nếu bạn mở cửa hàng buôn bán/kinh doanh – cũng là nơi chủ nhà đang ở, thì hãy ghi rõ thời gian mở cửa hàng từ lúc nào và đóng cửa từ lúc nào.
• Lối đi lại và chỗ để xe của chủ nhà: Cần quy định rõ ràng lối đi này là chung hay lối đi riêng để đảm bảo không gây phiền đến giờ giấc sinh hoạt.
• Tu sửa mặt bằng: Trước khi người thuê muốn tu sửa mặt bằng hay muốn thay đổi theo sở thích của mình thì nên bàn bạc trước với chủ nhà để cùng nghiên cứu giải pháp phù hợp nhất.

4. Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà Kinh Doanh Trong Trường Hợp Nào?

Xét theo Luật nhà ở 2014, những hợp đồng thuê nhà sau đây bị chấm dứt hợp đồng nếu rơi vào trường hợp sau:

• Hợp đồng thuê nhà đó thuộc quyền sở hữu của cơ quan nhà nước Việt Nam.
• Trường hợp đó không phải là tài sản của nhà nước ta, thì vẫn phải chấm dứt hợp đồng nếu rơi vào 01 trong 02 trường hợp cụ thể sau: Thứ nhất, hết thời gian ký hợp đồng. Đối với hợp đồng không xác định thời gian thì bản hợp đồng đó có thể chấm dứt sau 90 ngày. Thứ 2, hai bên đã có sự thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng.
• Nhà cho thuê đó không còn.
• Chủ nhà cho thuê đó bị chết hoặc bị mất tích.
• Một số trường hợp đơn phương muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Bên cạnh đó, còn một số trường hợp khác như: Nhà cho thuê đó bị hỏng, nhà cho thuê đó có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước, nhà cho thuê đó thuộc diện phong tỏa hoặc căn nhà đó bị Nhà nước trưng dụng dùng cho mục đích khác… Đối với những trường hợp này thì bên cho thuê phải đưa ra văn bản thông báo cho bên thuê trước 30 ngày.

5. Trong Hợp Đồng Thuê Nhà Kinh Doanh, Cần Lưu Ý Những Loại Thuế Nào?

Câu hỏi: Xin hỏi đội ngũ tư vấn của AnPhatLand, tôi là cá nhân có nhà cho thuê, hiện tôi đang cho anh Tuấn thuê nhà nguyên căn Quận 12 TP. HCM để mở quán vịt nướng, với giá cho thuê nhà là 200 triệu đồng/năm. Vậy khi cho anh Tuấn thuê nhà này, tôi sẽ phải đóng thêm các khoản thuế và lệ phí như thế nào? Anh Minh (Quận 12 TP. HCM đặt câu hỏi)

Lệ Phí Môn Bài

Thuế môn bài sẽ được thu một lần/năm hoặc khi anh/chị bắt đầu đăng kí việc kinh doanh. Thuế môn bài có quy định như sau:

• Doanh thu đạt trên 500 triệu đồng/năm: thuế phải đóng là 1.000.000 đồng/năm
• Doanh thu đạt trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: thuế phải đóng là 500.000 đồng/năm
• Doanh thu đạt trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: thuế phải đóng là 300.000 đồng/năm
   

Thuế GTGT & thuế TNCN

Theo quy định của khoản 3 Điều 2 và khoản 3 Điều 4 tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, các hộ gia đình, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà sẽ phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN trong trường hợp doanh thu cho thuê nhà trong năm dương lịch đạt từ 100 triệu trở lên. Nếu tiền thuê nhà dưới 100 triệu 1 năm thì sẽ không phải nộp thuế.

Trên đây là một số hướng dẫn quan trọng giúp bạn làm hợp đồng thuê nhà kinh doanh một cách đơn giản và chi tiết nhất. Khi ký hợp đồng thuê nhà, cả 02 bên cần đọc nội dung thật cẩn thận. Như vậy mới đảm bảo được quyền lợi đôi bên, tránh có một số tranh chấp không đáng có về sau này. Hy vọng bài viết trên của AnPhatLand sẽ là kho kiến thức bổ ích cho bạn.

Thu Pham

Xem thêm: