1. Thuật Ngữ Khái Toán Là Gì?

Khái toán là gì – Thực tế đây là thuật ngữ dùng để chỉ ước lượng tổng mức đầu tư cho một dự án xây dựng bất kỳ. Để đưa ra được con số tương đối, chủ đầu tư cần có thiết kế cơ sở, nếu không thì sẽ tính khái toán chủ yếu dựa trên những kinh nghiệm xây dựng vốn có của nhà thầu. 

Không phải ai cũng có thể hiểu hết được khái toán là gì

Hiểu một cách đơn giản hơn, tính khái toán các giá trị là phương pháp được các nhà thầu sử dụng để có thể dự toán được số tiền phải chi cho các hoạt động nằm trong một dự án xây dựng bất kỳ. Cách hiểu này cũng là lời giải đáp cho câu hỏi mà nhiều người thắc mắc “khái toán tổng mức đầu tư” là gì?

Đơn vị nhà thầu sẽ tìm ra được hàm số thống kê tương quan giữa giá thành với một biến số bất kỳ, sau quá trình phổ quát và hoàn thiện những chi tiết cuối công trình. Dựa vào giá xây dựng trên một diện tích bất kỳ, đơn vị thầu sẽ tính khái toán.

Tùy khu vực mà đơn giá ít nhiều sẽ có sự chênh lệch, cụ thể như sự khác biệt giữa khu vực nội thành với ngoại thành. Bên cạnh đó, có những khu vực tỉnh, thành phố sẽ có đơn giá xây dựng cao hơn các tỉnh thành còn lại, bởi sở hữu cấu tạo địa chất yếu hơn.

>> Hướng dẫn cách tính chi phí xây nhà ống chuẩn xác nhất

>> Dự toán chi phí xây dựng nhà cấp 4 chi tiết và tiết kiệm nhất

2. Phương Pháp Tính Khái Toán Có Đặc Điểm Gì?

Khái niệm về khái toán dự án đã được AnPhatLand giải thích ở trên. Vậy phương pháp tính khái toán có đặc điểm như thế nào?

Trên thực tế, để tính được khái toán, đơn vị thầu cần dựa vào đơn giá trên m2 cùng những kinh nghiệm thực chiến trước đó. Tuy nhiên, điều đó cũng đồng nghĩa với việc nếu bảng thống kê và cách tính quá cứng nhắc, thì độ chính xác sẽ không cao, đôi khi sẽ gặp sai sót nhiều. Vì vậy kết quả cho ra có tin tưởng được hay không còn phụ thuộc rất nhiều vào số lượng và chất lượng mẫu thống kê. 

Tính khái toán giá trị xây dựng là công việc ban đầu của nhà thầu

Để có được giá trị chính xác nhất sau phương pháp khái toán, nhà thầu cần phải dựa trên rất nhiều yếu tố, trong đó có công trình, hình trạng. Bên cạnh đó là chất lượng về kết cấu, địa tầng địa chất tương ứng sau khi công trình bước vào giai đoạn hoàn thiện. Nếu thực hiện tính toán dựa trên phương pháp này, thì độ sai lệch của giá trị khái toán sẽ rơi vào khoảng 10%. Trong trường hợp xấu nhất, giá trị sai số cũng có thể lên tới 50%.

Việc đưa ra được số liệu tin cậy không mấy dễ dàng đối với các nhà thầu nhỏ lẻ. Bởi thực chất từ trước đến nay, không có đơn vị doanh nghiệp hay một tổ chức xây dựng tầm cỡ nào có thể phân tích chính xác được tất cả số liệu. 

Đặc điểm cuối cùng mà chúng tôi muốn nhắc tới, đó là diện tích tính khái toán: bao gồm diện tích của tầng lầu, tầng trệt và khu vực ban công. Nếu là nhà mái ngói, thì đơn vị thầu sẽ tính thêm 30 đến 50% trên một đơn giá, tương đương với 780.000đ – 1.300.000đ trên một mét vuông ngói.

3. Phân Tích Sự Khác Nhau Giữa Khái Toán Và Dự Toán

Nhiều người thường nhầm lẫn giữa khái toán và dự toán. Để hiểu về sự khác nhau giữa hai phạm trù này, trước hết cần nắm được khái niệm dự toán là gì. 

Dự Toán Là Gì?

Khi đã có đầy đủ hồ sơ thiết kế, gồm hồ sơ thiết kế kiến trúc, kết cấu, cấp thoát nước,… hồ sơ hệ thống điện, hồ sơ khảo sát địa chất thì có thể lập dự toán xây dựng công trình. Hiểu theo cách đơn giản hơn, dự toán là tính giá xây dựng công trình một cách chính xác nhất, dựa vào những dữ liệu hồ sơ trên.

Tính toán xong xuôi, kết quả cho ra sẽ là 3 bảng sau:

Lập dự toán xây dựng mất nhiều thời gian hơn 

Bảng dự toán chi tiết có tác dụng như sau:

• Sau khi lập được bảng dự toán công trình, sẽ xác định cụ thể được tiến độ thi công.
• Dựa vào hồ sơ thiết kế, nhà thầu có thể phân tích khối lượng vật tư chính xác hơn, gần với thực tế hơn.
• Hạn chế được nhiều chi phí phát sinh khi phân tích và bóc tách được chủng loại, giá thành và khối lượng của nhiều hạng mục. Chủ đầu tư cũng có thể dễ dàng theo dõi hơn trong quá trình đơn vị thi công.
• Bảng khái toán là chưa đủ để chủ đầu tư chấp nhận ký hợp đồng. 

Trên đây là cách hiểu về dự toán trong xây dựng. Tiếp theo, AnPhatLand sẽ đưa ra những so sánh cụ thể hơn, nhắm giúp bạn có thể dễ dàng hình dung được sự khác nhau giữa khái toán và dự toán.

So Sánh Dự Toán Và Khái Toán

Trước hết, việc hoàn thành một bảng khái toán chi tiết sẽ mất rất ít thời gian, chủ yếu dựa theo m2 trên giấy phép và kinh nghiệm đơn vị thầu. Ngược lại, việc hoàn thành một bảng dự toán chi tiết lại vất vả hơn thế, các kỹ sư cần rất nhiều thời gian để hoàn thành.

– Về thời điểm: Khái toán được làm ngay trong giai đoạn chuẩn bị, còn bảng dự toán thì được thực hiện trong quá trình.

– Về nội dung: Khái toán bao gồm chi phí xây dựng, đầu tư xây dựng, thiết bị xây dựng, chi phí bồi thường, quản lý, hỗ trợ và tái định cư. Trong khi dự toán chỉ gồm chi phí xây dựng, tư vấn, dự phòng, quản lý và chi phí thiết bị.

– Về độ chính xác: Khái toán cho phép sai số khoảng 20% so với giá trị thực của dự án; dự toán có sai số khoảng 10%.

– Về đối tượng xác định: Đối tượng xác định của khái toán là toàn bộ các chi phí về đầu tư xây dựng được xác định cho dự án thực hiện. Đối tượng xác định của dự toán xây dựng là những chi phí cần thiết, quan trọng để thi công công trình.

Có rất nhiều nội dung chi phí khi làm khái toán

Tóm lại, phương pháp khái toán nhanh hơn, đơn giản hơn, nhưng sai số nhiều hơn so với phương pháp dự toán. Chủ đầu tư nếu có thể chấp nhận sai số nhiều thì chọn khái toán để tiết kiệm thời gian.

4. Tìm Hiểu Về Phương Pháp Tính Khái Toán Giá Trị Xây Dựng

Như đã đề cập trước đó, nhà thầu cần dựa vào số liệu thiết kế cơ sở và trên hết là kinh nghiệm để tính giá trị khái toán công trình. Kết quả cho ra sẽ là hàm số tương quan giữa giá thành và một biến số nào đó (đơn vị diện tích là mét vuông). Đơn giá ở mỗi kiểu nhà và mỗi khu vực lại khác nhau, ví dụ nhà phố rơi vào khoảng 3 triệu/mét vuông, thì nhà cao cấp hơn sẽ là 4 triệu/mét vuông. Tương đương với đó, nhà ở ngoại thành lại có đơn giá xây dựng khác trong nội thành. 

Ví dụ cụ thể:

Tổng chi phí khái toán xây dựng sẽ được tính như sau: (100 x 2.600.000 x 3) + (100 x ⅓ x 2.600.000) = 867.000.000đ. Sai số có thể chấp nhận được của một giá trị khái toán so với thực tế là 10 – 50%. 

Tìm hiểu cách tính khái toán để có cái nhìn sơ bộ về mức giá phải chi

5. Kinh Nghiệm Khái Toán Sơ Bộ Tổng Mức Đầu Tư

Một số kinh nghiệm khái toán sơ bộ tổng mức đầu tư bạn cần nắm được:

Trước khi bắt tay vào khái toán, đơn vị thầu cần xác định được quy mô xây dựng của dự án. Cụ thể là các khía cạnh: diện tích công trình như thế nào, thiết kế bao nhiêu phòng, công trình phụ ra sao. Còn chủ đầu tư thì nên chú ý đến một số những vấn đề sẽ xảy đến trong tương lai như có thêm con, hoặc con cái lớn lên,… để có kế hoạch cụ thể về không gian, sau đó phác thảo công trình một cách sơ lược. 

Bên cạnh đó, việc tính toán diện tích xây dựng cũng cần dựa trên nguyên tắc chung. Trong đó, không gian sử dụng được tính là 100% diện tích, còn sân sẽ được tính là 50% diện tích. Trường hợp ngoại lệ, có sàn nhà, nhưng phần sàn lại đổ dốc, mái lại được lợp trang trí thì việc dán ngói chỉ lên tới 60%. 

Với những khu vực đất có nền yếu, sẽ có thêm các các khoản phí phát sinh như chi phí khoan cọc nhồi, đóng cừ,… Tất cả đều là những chi phí hạng mục cần thiết. Chủ nhà cần phải chi trả những khoản phí này để có thể đảm bảo chất lượng công trình về lâu dài.

>> Chi phí hạng mục chung gồm những gì?

Cần nắm vững kinh nghiệm khái toán trong xây dựng

Chủ đầu tư có thể tăng giảm diện tích xây, hoặc tầng nhà sao cho phù hợp với nhu cầu sử dụng. Phải có khoản kinh phí dự trù đề phòng trường hợp xấu nhất, bởi hiện nay, tình trạng bão giá diễn ra rất nhiều.

Tính khái toán là phương pháp có mức độ rủi ro cao. Thế nhưng ngược lại, đây là phương pháp đơn giản và nhanh chóng nhất. Nhà thầu nên xem xét kỹ lưỡng về mức độ quan trọng của dự án và khả năng chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư để chọn cách phù hợp. Lập bảng dự toán chi tiết chắc chắn sẽ có độ tin cậy cao hơn, nhưng phải chấp nhận thời gian hoàn thành lâu hơn và cũng phức tạp hơn. 

Như vậy, định nghĩa khái toán là gì, cách tính và kinh nghiệm khái toán sơ bộ tổng mức đầu tư đã được AnPhatLand đề cập và làm rõ thông qua bài viết. Hy vọng đã mang lại những thông tin hữu ích tới bạn đọc. Độc giả quan tâm và muốn cập nhật thêm các kiến thức về bất động sản cũng như các lĩnh vực liên quan có thể theo dõi tiếp các bài viết trên website AnPhatLand.

Hà Linh