Môi Giới Bất Động Sản Chuyên Nghiệp Và ''Cò Đất'' Khác Nhau Như Thế Nào?

Lê NhiTh05 13, 2025

Môi giới bất động sản và ”cò đất” là những thuật ngữ quen thuộc, phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, khá nhiều người vẫn nhầm lẫn 2 khái niệm này. Bài viết dưới đây sẽ chỉ rõ sự khác biệt cơ bản giữa cò đất và môi giới bất động sản chuyên nghiệp.

Thực tế cho thấy, nghề môi giới bất động sản nói chung và nhân viên môi giới bất động sản nói riêng đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch kinh doanh bất động sản. Một bộ phận những người hành nghề này được gọi là ”cò đất”, nhưng đó không phải là môi giới bất động sản thực thụ. Vậy điểm khác biệt ở đây là?

1. Tổng Quan Về Môi Giới Bất Động Sản Và Cò Đất

Trước khi phân tích những điểm khác biệt giữa môi giới bất động sản và cò đất, chúng ta sẽ làm rõ 2 khái niệm này.

Môi Giới Bất Động Sản Là Gì?

Theo Điều 150, Luật Thương mại năm 2005: ”Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.”.

Khoản 2, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: ”Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.” Môi giới bất động sản có thể tự kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc làm việc cho các công ty, đơn vị môi giới nhà đất chuyên nghiệp.

*Môi giới bất động sản chuyên nghiệp đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản. Ảnh: timesproperty*

Nội Dung Môi Giới Bất Động Sản

Theo quy định tại Điều 63, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất động sản sẽ thực hiện những công việc sau:

Môi giới tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.
Môi giới đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản.
Môi giới cung cấp thông tin và hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản.

Phí Môi Giới Bất Động Sản

Trong các giao dịch bất động sản, bên môi giới và bên được môi giới thường thỏa thuận với nhau về phí môi giới bất động sản (hoa hồng) dựa trên giá trị của giao dịch thành công. Đồng thời, các bên cũng quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm của mỗi bên trong hợp đồng môi giới bất động sản. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để giải quyết tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh về sau, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mỗi bên.

Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản được quy định tại Điều 64, Điều 65, Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

”Điều 64. Thù lao môi giới bất động sản

1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.

2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.

Điều 65. Hoa hồng môi giới bất động sản

1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.”

Cò Đất Là Gì?

Cò đất là thuật ngữ mà dân gian sử dụng, dùng để chỉ những người làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Khái niệm này không có trong bất kỳ văn bản pháp luật nào. Tuy cùng hành nghề môi giới nhà đất nhưng cò đất không phải là nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp bởi họ thường là những người không có chứng chỉ hành nghề môi giới. Điều 68, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân cần đáp ứng một số điều kiện sau:

Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên.
Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

Vì không có bằng cấp, không được đào tạo bài bản nên nhiều cò đất không nắm rõ quy trình, thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản, gây sai sót trong hồ sơ giao dịch. Chưa kể, họ thường cung cấp thông tin thiếu xác thực, thậm chí vì thù lao hoa hồng, có thể sử dụng nhiều chiêu trò, mánh khóe, cung cấp thông tin sai về đặc điểm, giá trị của nhà đất miễn sao bán được các sản phẩm nhất đất nền, căn hộ, nhà riêng… nhiều nhất có thể.

Như vậy, môi giới bất động sản và cò đất tuy đều là người đóng vai trò trung gian, kết nối các bên trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản nhưng đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau về mặt bản chất.

*Môi giới bất động sản cần có chứng chỉ hành nghề. Ảnh: investopedia*

Xem thêm: 7 Bước Đưa Bạn Trở Thành Nhà Môi Giới BĐS Chuyên Nghiệp

2. Những Điểm Khác Biệt Giữa Môi Giới Bất Động Sản Chuyên Nghiệp Và Cò Đất

Sau đây là các tiêu chí, nội dung thể hiện sự khác nhau căn bản giữa một môi giới bất động sản chuyên nghiệp và cò đất.

Tiêu chí	Môi giới bất động sản	Cò đất
Khái niệm	Khái niệm môi giới bất động sản được quy định rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Là người trung gian, kết nối giữa các bên trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản.	Cò đất là thuật ngữ dân gian gọi, để chỉ những người làm trung gian kết nối giữa các bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà đất. Khái niệm này không được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành.
Mục tiêu	Môi giới bất động sản giúp khách hàng mua bán, chuyển nhượng, đầu tư bất động sản hiệu quả.	Thúc đẩy chốt giao dịch sớm để thu thù lao, hoa hồng từ giao dịch.
Thông tin bất động sản	– Môi giới bất động sản chuyên nghiệp truyền đạt thông tin về bất động sản chuẩn xác nhất cho khách hàng. Tạo niềm tin bằng những giấy tờ pháp lý hợp lệ.- Cam kết chịu trách nhiệm về những thông tin đưa ra.	– Cò đất thường tổng hợp nhiều thông tin nhất có thể, đưa thông tin tạo ”sóng”, thổi giá, khiến thị trường càng sôi động càng tốt. – Không tìm hiểu tính xác thực của thông tin, thậm chí có thể đưa thông tin sai lệch, mục đích chính để bán được sản phẩm càng nhanh càng tốt. – Không cam kết chịu trách nhiệm về những thông tin đưa ra.
Cách thức hoạt động	– Thu thập và kiểm tra tính xác thực của thông tin bất động sản, tìm kiếm khách hàng mua/bán bất động sản; đàm phán và hỗ trợ các bên thực hiện giao dịch. – Có thể làm việc tại công ty, đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản có địa chỉ, thông tin liên hệ rõ ràng hoặc làm tự do. – Các giao dịch thường diễn ra ngay tại trụ sở công ty nơi họ làm việc.	– Thu thập thông tin nhưng không kiểm tra tính xác thực, thậm chí có thể đưa thông tin sai lệch, tìm kiếm khách hàng, tìm cách thúc đẩy chốt giao dịch sớm và chỉ tập trung vào phần trăm hoa hồng mình được hưởng. – Thường không có vị trí làm việc rõ ràng, không có địa chỉ làm việc cụ thể, hành nghề tự phát. Chủ yếu liên hệ thông qua điện thoại. – Thường chốt giao dịch ở các khu vực sốt đất, quán cà phê…
Kiến thức – Kỹ năng	– Môi giới bất động sản chuyên nghiệp có kiến thức chuyên môn về bất động sản. – Nắm rõ các quy định pháp lý liên quan. – Có kỹ năng giao tiếp, tư vấn, đàm phán và giải quyết vấn đề.	– Cò đất không am tường thị trường, không nắm rõ pháp lý, thường làm theo bản năng. – Thường sử dụng tài ăn nói khéo léo để thuyết phục khách hàng chốt giao dịch sớm nhất có thể.
Pháp lý	– Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Yêu cầu bằng cấp từ trung cấp trở lên, được đào tạo bài bản với nhiều khóa huấn luyện kĩ năng, đàm phán, phân tích thị trường. – Nắm rõ các quy định luật pháp hiện hành về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản… giúp khách hàng giao dịch thành công mà không gặp phải những vấn đề về pháp lý.	– Cò đất thường là những người làm việc tự do, không cần bằng cấp hay chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. – Không thực sự am hiểu thị trường, không nắm rõ các quy định pháp lý liên quan hoặc hiểu biết chút ít để lo giấy tờ cho khách hàng.
Thu nhập	– Môi giới bất động sản được trả phí môi giới dựa trên giá trị của giao dịch thực hiện thành công. – Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành.	– Cò đất được trả thù lao, hoa hồng dựa trên giá trị giao dịch, các khoản chênh ngoài. – Thường không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Tiềm năng phát triển	Môi giới bất động sản là một nghề có tiềm năng phát triển, gia tăng thu nhập, phù hợp với những người có khả năng giao tiếp, tư vấn, đàm phán tốt.	Cò đất thường làm việc theo kinh nghiệm và bản năng. Không được đào tạo bài bản nên khó phát triển, không bền vững.

Lưu ý: Nội dung so sánh này chỉ mang tính tương đối, dựa trên hoạt động thực tế của nhà môi giới và cò đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản thời điểm hiện tại.

3. Môi Giới Bất Động Sản Chuyên Nghiệp Cần Những Kỹ Năng Gì?

Ngoài chứng chỉ hành nghề môi giới bắt buộc phải có theo quy định của pháp luật hiện hành, để trở thành một môi giới bất động sản chuyên nghiệp, bàn cần học hỏi và không ngừng trau dồi những kiến thức, kỹ năng chính sau đây.

Nhà môi giới bất động sản cần cập nhật những quy định pháp lý mới nhất liên quan tới lĩnh vực nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản. Ảnh: cabanatuaneast

Luôn Cập Nhật Pháp Lý Liên Quan Tới Nhà Đất, Kinh Doanh BĐS

Một môi giới bất động sản chuyên nghiệp cần nắm chắc và tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật về đất đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản cũng như các quy định pháp lý khác liên quan về thuế, phí, công chứng… Môi giới cần cập nhật những quy định mới nhất của pháp luật để giúp khách hàng làm giấy tờ, thủ tục, tránh được các rủi ro tranh chấp, lừa đảo. Thực tế cho thấy, những người mua bán, đầu tư nhà đất luôn ưu tiên chọn những môi giới am tường pháp lý hơn.

Xem thêm: Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 Tác Động Như Thế Nào Đến Môi Giới Bất Động Sản?

Am Hiểu Thị Trường

Việc am hiểu thị trường bất động sản là điều kiện quan trọng để bạn trở thành một môi giới địa ốc chuyên nghiệp. Cần nắm rõ các quy luật phát triển của thị trường, nắm chắc thực trạng thị trường ở thời điểm hiện tại và có thể dự báo được diễn biến trong tương lai. Để làm được điều này, ngoài tư chất đòi hỏi môi giới cần một quá trình học hỏi, quan sát và trải nghiệm thực tế. Mọi yếu tố liên quan tới bất động sản, ảnh hưởng tới sự tăng giảm của giá trị bất động sản như cơ sở hạ tầng, giao thông, tiện ích xung quanh, chính sách quy hoạch… môi giới cần nắm rõ để tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong quá trình giao dịch.

Luôn Trau Dồi Kỹ Năng Giao Tiếp, Đàm Phán

Đối với nghề môi giới nói chung và môi giới bất động sản nói riêng, kỹ năng giao tiếp, tư vấn và đàm phán tốt là yếu tố cực kỳ quan trọng để trở thành một người giỏi trong nghề. Có thể với một số người, đây là khả năng thiên bẩm, tuy nhiên phần lớn đều phải học hỏi và rèn luyện thường xuyên để nâng cấp kỹ năng này.

Lắng Nghe Và Nắm Bắt Nhu Cầu Của Khách Hàng

Để bán được sản phẩm bất động sản, môi giới nhà đất cần nắm bắt được nhu cầu thực sự của khách hàng. Muốn vậy, môi giới cần học cách lắng nghe để biết được khách hàng mong muốn điều gì, thích loại hình bất động sản nào, là đất nền, nhà phố, biệt thự hay căn hộ chung cư, từ đó đưa ra tư vấn, hỗ trợ phù hợp nhất. Có thể nói, kỹ năng này là yếu tố cơ bản để giúp môi giới chốt giao dịch thành công. Thậm chí, môi giới cũng có thể điều hướng mong muốn của khách hàng sang sản phẩm mà mình đang bán. Việc này tuy không hề đơn giản nhưng không phải bất khả thi. Tất cả phụ thuộc vào kiến thức, kỹ năng và sự nhạy bén của bạn.

Tạo Hình Ảnh Chuyên Nghiệp

Hình ảnh chuyên nghiệp, tác phong chỉn chu trong mắt khách hàng là yếu tố cần có của môi giới bất động sản chuyên nghiệp. Khách hàng sẽ tin tưởng, tôn trọng hơn khi bạn tạo được hình ảnh chuyên nghiệp. Điều này bao gồm cả tác phong, ăn mặc, ngoại hình của bạn. Tuyệt đối không xuề xòa, qua quýt.

Vận Dụng Linh Hoạt Các Công Cụ Marketing

Sẽ là một thiếu sót lớn nếu môi giới bất động sản không biết cách tận dụng các công cụ marketing để hỗ trợ, tiếp cận khách hàng. Trong thời đại 4.0, bạn có thể chọn nhiều kênh quảng bá khác nhau như SEO, Google Adwords, Facebook, TikTok, các website đăng tin bất động sản uy tín, chất lượng.

AnPhatLand ra mắt Danh hiệu Môi giới chuyên nghiệp giúp kết nối khách hàng với những môi giới uy tín. Danh hiệu Môi giới chuyên nghiệp giúp môi giới xây dựng thương hiệu cá nhân, tăng cơ hội tiếp cận khách hàng tiềm năng.

Những nhà môi giới được AnPhatLand công nhận về tính chuyên nghiệp là những người sẽ nhận được huy hiệu “Môi giới chuyên nghiệp” trên hồ sơ đăng tin, với đầy đủ thông tin về kinh nghiệm, chuyên môn và danh sách các tin đăng đang hoạt động. Qua đó, khách hàng có thể đánh giá trình độ, kinh nghiệm và tuổi nghề của môi giới để lựa chọn liên hệ, giao dịch.

Trở thành Môi giới uy tín và hiệu quả hơn hoàn toàn miễn phí cùng quà tặng 1 tin VIP Bạc 7 ngày khi đăng ký thành công từ 18/03/2024 đến 18/04/2024.

>> Đăng ký ngay

Ngoại Ngữ

Bên cạnh sự am tường về thị trường bất động sản, pháp lý, sale, marketing…, môi giới bất động sản chuyên nghiệp cần có ngoại ngữ, đặc biệt là tiếng Anh để mở rộng tệp khách hàng. Thực tế cho thấy, rào cản ngôn ngữ có thể khiến môi giới mất cơ hội tiếp cận khách hàng, cơ hội tăng thu nhập. Môi giới bất động sản chuyên nghiệp không chỉ biết giao tiếp tiếng Anh cơ bản mà nên đầu tư, trau dồi thêm tiếng Anh chuyên ngành bất động sản để có thể tư vấn, đàm phán, thuyết phục khách hàng nước ngoài. Có thể nói, thông thạo ngoai ngữ là kỹ năng cần có của môi giới hiện nay và trong tương lai.

Ngoài những kỹ năng trên, một môi giới bất động sản chuyên nghiệp cần phải có đạo đức nghề nghiệp. Không chỉ nghề môi giới mà bất cứ nghề nào cũng đòi hỏi yếu tố này để phát triển bền vững.

4. Các Quy Định Về Môi Giới Bất Động Sản Cập Nhật Mới Nhất

Cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần nắm rõ các quy định sau đây.

Điều Kiện Cấp Chứng Chỉ Hành Nghề Môi Giới Bất Động Sản

Điều 68, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định, cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

*Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 5 năm*. Ảnh: luattienphong

Xem thêm: Học Chứng Chỉ Môi Giới Bất Động Sản Ở Đâu?

Điều Kiện Kinh Doanh Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản

Cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 62 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể như sau:

Cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, ngoại trừ trường hợp các nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Quyền Của Cá Nhân, Doanh Nghiệp Kinh Doanh Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản

Theo quy định tại Điều 66, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền sau:

Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
Có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, hồ sơ về bất động sản.
Được hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng ký kết với khách hàng.
Thuê cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản khác thực hiện việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng. Tuy nhiên, cá nhân, doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.
Các quyền khác trong hợp đồng đã ký với khách hàng.

Nghĩa Vụ Của Cá Nhân, Doanh Nghiệp Kinh Doanh Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản

Điều 67, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:

Môi giới cần thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết với khách hàng.
Môi giới có trách nhiệm cung cấp thông tin, hồ sơ về bất động sản do mình môi giới, đồng thời chịu trách nhiệm về những thông tin, hồ sơ mình cung cấp.
Môi giới có nhiệm vụ hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
Môi giới có trách nhiệm bồi thường thiệt hại với lỗi do mình gây ra.
Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo luật định.
Thực hiện chế độ báo cáo theo luật định, chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Từ 01/01/2025, Môi Giới Bất Động Sản Không Được Hành Nghề Tự Do

Theo Điều 61, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025), cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
Phải hành nghề trong 01 doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc 01 doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Trên đây, AnPhatLand đã chỉ rõ sự khác biệt giữa nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp và ”cò đất”, cùng với đó là các quy định mới nhất liên quan tới hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất. Những thông tin này hữu ích với những ai đang quan tâm tới vấn đề này.

Lam Giang

Xem thêm: