Nhà phát mãi ngân hàng là gì?

Trước khi tìm hiểu nhà phát mãi là gì, chúng ta cần làm rõ khái niệm phát mãi tài sản. Hiểu đơn giản, phát mãi tài sản là quá trình ngân hàng hoặc đơn vị cho vay vốn đứng ra công bố và bán tài sản đảm bảo đang thế chấp tại ngân hàng trong trường hợp người vay không thể chi trả chi phí, thanh toán khoản nợ ngân hàng quá hạn theo đúng quy định của pháp luật. Mục đích của quá trình này là nhằm trả một khoản nợ mà người vay không trả được.

Nhà phát mãi còn được gọi là nhà bị tịch biên. Thông thường, những ngôi nhà này được chủ nhà sử dụng để vay thế chấp tài sản với ngân hàng. Tức là, người vay cần giao ra một tài sản có giá trị tương đương khoản tiền vay để đảm bảo việc thanh toán khoản nợ sau này và người đi vay vẫn có quyền sở hữu tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, trong trường hợp người vay không trả được nợ, ngân hàng sẽ tiến hành tịch biên tài sản và phát mãi để thu hồi nợ.

Mua nhà tịch biên từ ngân hàng thể là một món hời nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng

Quá trình xử lý nhà đất phát mãi phải được thực hiện một cách minh bạch, công khai để mọi người đều được biết, đảm bảo tính khách quan cũng như đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, các cá nhân, tổ chức có liên quan. Thủ tục phát mãi nhà đất thế chấp ngân hàng được tiến hành theo các trình tự thủ tục theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan.

Bước 1. Ngân hàng thông báo phát mãi

Bộ phận phụ trách xử lý tài sản sẽ thông báo về việc xử lý tài sản bằng văn bản cho các cơ quan liên quan theo địa chỉ được lưu trữ tại các cơ quan đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý các tài sản đảm bảo trước khi xử lý tài sản đảm bảo. Những nội dung bắt buộc phải có khi đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật bao gồm:

Bước 2. Định giá tài sản

Người vay vốn và ngân hàng có quyền thỏa thuận về định giá tài sản đảm bảo. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản thế chấp sẽ được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Quá trình định giá phải đảm bảo tính khách quan, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá.

Bước 3. Bán tài sản nhà đất

Nếu bên đảm bảo thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với bên nhận đảm bảo và thanh toán các chi phí phát sinh trước thời điểm xử lý tài sản đảm bảo thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ khi pháp luật có quy định khác về thời điểm được nhận lại tài sản đảm bảo trước khi xử lý.

Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản đảm bảo hoặc bên đảm bảo không thực hiện nghĩa vụ thì tài sản này được bán đấu giá. Khoản tiền thu được từ việc xử lý nhà đất phát mại sẽ được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bước 4. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý phát mại

Số tiền thu được từ việc xử lý phát mãi tài sản sau khi thanh toán chi phí liên quan đến thủ tục phát mãi như phí bảo quản hồ sơ, phí thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được các bên thanh toán theo thứ tự ưu tiên theo quy định, theo sự thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý thấp hơn giá trị tài sản thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm và các bên phải thực hiện của mình khi xử lý phát mại quyền sử dụng tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm.

Trong trường hợp số tiền nhận được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sau khi thanh toán các chi phí thu giữ tài sản, bảo quản và xử lý tài sản thế chấp, cầm cố lớn hơn so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền sau khi có được nếu chênh lệch phải được trả cho người có tài sản.

Bước 5. Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người kế sở hữu

Nếu pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người thi hành án với người mua tài sàn về việc xử lý tài sản đảm bảo thị hợp đồng cầm cố tài sản, thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.

Rủi ro khi mua nhà phát mãi ngân hàng

Rủi ro về pháp lý

Rủi ro về pháp lý thường phát sinh khi mua nhà tịch biên từ chủ nhà cũ (con nợ) thông qua sự giới thiệu của ngân hàng. Nếu người mua làm việc trực tiếp với “con nợ” có nghĩa là giao dịch với người không hoàn toản sở hữu nhà đất bởi trên thực tế, mọi giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đều do ngân hàng nắm giữ. Vì thế, người mua cần tìm hiểu kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất của ngôi nhà phát mãi để tránh rủi ro phát sinh. Trong trường hợp không nắm rõ tình trạng pháp lý của ngôi nhà thì không nên mạo hiểm xuống tiền.

Thủ tục phức tạp

Quá trình mua nhà đất phát mãi có sự tham gia của ba bên gồm người mua, chủ sở hữu tài sản và ngân hàng. Vì thế mà quá trình hoàn tất thương vụ sẽ rắc rối hơn, mất nhiều thời gian hơn. Cùng với đó là tính chất phúc tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn những rủi ro có thể phát sinh.

Người phải thi hành án không hợp tác

Không ít trường hợp người mua đã hoàn tất các thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng nhưng chủ cũ không hợp tác, không chịu bàn giao tài sản. Khi đó, người mua sẽ phải chờ một thời gian để trung tâm đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế chủ sở hữu tài sản bàn giao cho người trúng đấu giá. Việc này chắc chắn sẽ tốn nhiều thời gian và không thể xong trong một sớm một chiều. Bên cạnh đó, việc huy động lực lượng thi hành án tham gia cưỡng chế sẽ tốn thêm một khoản kinh phí nhất định.

Kiện cáo, khiếu nại

Mặc dù tài sản phát mãi trên sàn đấu giá được ba đơn vị có thẩm quyền theo dõi nên mọi cơ sở pháp lý đều được đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Tuy vậy, người mua nhà đất phát mãi có thể gặp rủi ro khi chủ sở hữu tài sản làm đơn khiếu nại vì cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường hay khi cơ quan cơ quan bán đấu giá không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá. Nhìn chung, chủ nhà có thể đưa ra nhiều lý do khác nhau để khiếu nại khi không muốn hợp tác và quá trình bán đấu giá cũng tồn tại những kẻ hở khó lường.

Kết quả đấu giá bị hủy

Trong một số trường hợp hy hữu, kết quả đấu giá tài sản thế chấp có thể bị hủy bỏ. Nguyên nhân có thể là do vi phạm quy định dẫn tới bị tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc do các bên tham gia đấu giá thông đồng, móc nối nhằm dìm giá tài sản.

Lưu ý khi mua nhà phát mãi ngân hàng

Tìm hiểu thông tin từ nguồn chính thống

Người mua nhà đất phát mãi nên tìm hiểu kỹ các thông tin về bất động sản sắp mua như lý do phát mãi, chủ sở hữu có đồng ý bàn giao lại tài sản hay không, nhà đất có thuộc quy hoạch hay không… Bên cạnh đó, nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá có uy tín để được bảo trợ pháp lý khi có rủi ro phát sinh. Tất nhiên, với hình thức này, bất động sản sẽ bị tăng giá do phát sinh thêm các chi phí như tiền môi giới, lãi phạt, tổ chức đấu giá…

Tìm danh sách nhà đất phát mãi

Người mua nên tham khảo danh sách nhà đất phát mãi từ các công ty bất động sản uy tín đã được các ngân hàng ký gửi ủy thác bán tài sản gán nợ, danh sách này cũng phải được cập nhật thường xuyên. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tìm kiếm thông tin trên website của các ngân hàng.

Thanh toán an toàn

Người mua bất động sản phát mãi nên lựa chọn thanh toán ba bên tại ngân hàng và không nên thanh toán trực tiếp cho chủ nhà cũ (con nợ).

Có nên mua nhà ngân hàng phát mãi?

Nhà đất phát mãi thông qua hình thức bán đấu giá chưa chắc đã rẻ nữa bởi khi đấu giá theo phương thức trả giá lên, người trúng đấu giá phải là người trả cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm. Mặt khác, giá tài sản đã phát sinh thêm lãi phạt, tiền môi giới, tổ chức đấu giá. Tuy nhiên, người mua nhà phát mãi có thể yên tâm về mặt pháp lý của tài sản bởi lẽ ngân hàng đã tiến hành kiểm tra, thẩm định pháp lý của bất động sản và tiến hành định giá cẩn thận trước khi nhận thế chấp. Thông thường, người mua nhà đất phát mãi có thể mua được với giá rẻ hơn khi khi có thông tin nội bộ trong ngân hàng rồi làm việc trực tiếp với chủ sở hữu tài sản. Nếu mua nhà phát mãi để ở, giá rẻ hơn 20% so với giá thị trường thì có thể cân nhắc mua. Còn nếu mua nhà phát mãi để đầu tư thì cần tính toán đến tính thanh khoản, chi phí lãi vay, vốn đầu tư…

(Tổng hợp)

>> Đất đấu giá là gì? Có nên mua đất đấu giá?