1. Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Là Gì?

Trước khi đến với khái niệm thế chấp đất, chúng ta cần hiểu rõ giá trị của quyền sử dụng đất đai tại Việt Nam. 

Ở nước ta, người dân chỉ được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thay vì quyền sở hữu mảnh đất vĩnh viễn. Tuy nhiên, giá trị của quyền sử dụng đất này có thể được quy đổi sang giá trị bằng tiền. Điều này đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất của một cá nhân đối với một diện tích đất có thể quy quy ra tiền.

Dựa vào cơ sở trên đây, nước ta công nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn. Theo đó việc thế chấp đất được coi như thỏa thuận của hai hay nhiều bên dựa trên các nội dung đã được thỏa thuận, thống nhất từ trước và phù hợp với các quy định về sử dụng đất của Bộ luật dân sự và Luật Đất đai hiện hành. Thông thường, các cá nhân hoặc tổ chức sử dụng hình thức thế chấp đất của mình đi thế chấp để hoàn thành các nghĩa vụ dân sự khác.

Quyền sử dụng đất tại Việt Nam có thể quy đổi thành tiền

Nhiều người cho rằng việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện tại ngân hàng mới được pháp luật Việt Nam công nhận. Tuy nhiên khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, hoàn thiện thì không chỉ có ngân hàng mới được nhận thế chấp đất. Theo đó, các đối tượng được Nhà nước cho phép nhận thế chấp bao gồm:

– Các ngân hàng thương mại.

– Các tổ chức tín dụng Việt Nam được thành lập để cung cấp vốn sản xuất do Nhà nước cho phép thành lập.

– Các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân Việt Nam hoạt động trong nước.

– Các tổ chức tín dụng khác được phép hoạt động tại Việt Nam.

2. Đối Tượng Có Quyền Thế Chấp Đất

Theo Luật Đất đai sửa đổi 2013, các đối tượng được phép thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:

– Các công dân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế được Nhà nước bàn giao đất hoặc cho thuê đất.

– Công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hàng năm.

– Cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức nước ngoài đang đầu tư tại Việt Nam, được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm.

– Công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất áp dụng hình thức thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

– Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp; khu đất được chuyển nhượng thuộc khu công nghiệp, khu công nghệ cao hoặc đặc khu kinh tế.

– Cá nhân, tổ chức nước ngoài thuê lại đất thuộc khu công nghiệp, khu công nghệ cao hoặc đặc khu kinh tế.

– Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bất động sản kèm quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Lưu ý: các công dân này cần thuộc nhóm đối tượng được quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

3. Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng

Có thể nói việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng để vay vốn là một trong những quyền rất cơ bản của người sử dụng đất tại nước ta. Tuy nhiên để thủ tục này được diễn ra thuận lợi, bạn nên xem trước các quy định cũng như điều kiện dưới đây:

Điều Kiện Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Theo Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có toàn quyền thế chấp đất tại các ngân hàng khi có đủ các điều kiện sau:

– Người sử dụng đất sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

– Đất đang cần thế chấp hiện không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đang sở hữu không bị kê biên hoặc đang trong quá trình thi hành án.

– Đối với người đi thuê đất mà muốn thế chấp quyền sử dụng đất thì mảnh đất đó phải còn thời hạn sử dụng đáp ứng đủ thời gian thế chấp.

Riêng đối với trường hợp đặc biệt đã được nêu tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 179 Luật Đất đai 2013, người thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất thay vì được thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất của mình.

Người sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nếu không đủ các điều kiện trên

Bên cạnh đó, để các ngân hàng duyệt khoản vay vốn thế chấp bằng đất thì chúng ta còn cần lưu ý Điều 7 Thông tư số 39 do Ngân hàng Nhà nước ban hành năm 2016. Theo đó, một số điều kiện để duyệt gói vay thế chấp đất bao gồm:

– Người đứng ra vay vốn phải là người có đủ năng lực hành vi dân sự từ 18 tuổi trở lên, trong trường hợp người đứng ra vay vốn là pháp nhân thì pháp nhân này phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự.

– Mục đích vay vốn nêu trong hồ sơ hợp pháp.

– Phương pháp sử dụng vốn vay nêu trong hồ sơ khả thi.

– Người vay chứng minh được khả năng tài chính đủ để giải quyết khoản vay từ ngân hàng.

Loại Đất Được Phép Thế Chấp Tại Ngân Hàng

Hiện nay các ngân hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất nếu mảnh đất dùng để thế chấp thuộc một trong các nhóm đất được quy định tại Khoản 1, Điều 179 Luật Đất đai 2013:

– Đất nông nghiệp được Nhà nước bàn giao theo hạn mức.

– Đất được Nhà nước bàn giao nhưng có thu tiền sử dụng đất theo quy định.

– Đất được Nhà nước cho thuê và áp dụng hình thức thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

– Đất mà công dân được tặng, cho, thừa kế hoặc chuyển đổi, chuyển nhượng hợp pháp.

Thời Điểm Được Phép Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Không phải tại mọi thời điểm người sử dụng đất đều có thể thuận lợi thế chấp đất tại ngân hàng. Hồ sơ vay vốn của bạn chỉ được chấp thuận nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

– Người sử dụng đất đã nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nếu có).

– Trong trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thực hiện thế chấp sau thời điểm có quyết định chính thức giao đất, cho thuê đất.

– Trong trường hợp người sử dụng đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thế chấp khi đã đủ điều kiện để được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

– Người sử dụng đất đã hoàn thành các loại nghĩa vụ tài chính thực hiện chậm hoặc ghi nợ từ trước đó có liên quan đến mảnh đất muốn thế chấp.

Bạn phải thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính trước khi thế chấp đất

Thủ Tục Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng

Để hoàn thiện hồ sơ vay vốn cho người sử dụng đất, các ngân hàng thường sẽ tiến hành các bước chính như sau:

– Bước 1: Tiến hành kiểm tra tính hợp pháp của tài sản được thế chấp theo Điều 188 Luật Đất đai 2013. Ngân hàng chủ yếu kiểm tra giấy tờ hợp pháp liên quan đến mảnh đất cũng như xác nhận với chính quyền địa phương để đảm bảo đất đang không có tranh chấp hay bị kê biên.

– Bước 2: Khảo sát thực địa, tiến hành khảo sát và đo đạc theo quy trình để định giá cho tài sản được đem thế chấp.

– Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất của người vay vốn.

– Bước 4: Lập và ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ngân hàng và người có quyền sử dụng đất.

– Bước 5: Tiến hành đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa phương.

Hồ Sơ Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng

Trên thực tế, mỗi tổ chức tín dụng, mỗi ngân hàng đều sẽ hướng dẫn cụ thể các loại hồ sơ, tài liệu cần chuẩn bị cho người đi vay vốn. Tuy nhiên bạn có thể tham khảo bộ hồ sơ mẫu như sau:

– Đơn đề nghị vay vốn bằng hình thức thế chấp quyền sử dụng đất theo mẫu đã công bố và ban hành của ngân hàng nơi vay vốn.

– Các loại giấy tờ tùy thân của người đứng ra vay vốn như Căn cước công dân đối với công dân Việt Nam và Hộ chiếu còn hạn đối với công dân Việt Nam định cư tại nước ngoài hoặc người nước ngoài; Sổ hộ khẩu hoặc xác nhận cư trú; Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.

– Giấy chứng minh thu nhập cá nhân như bảng lương hàng tháng, sổ tiết kiệm hoặc tài sản có giá khác ngoài quyền sử dụng đất đang được dùng để vay vốn.

– Các loại giấy tờ liên quan đến mảnh đất đang được dùng để vay vốn bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ); Hợp đồng mua bán,…

– Giấy tờ chứng minh được tính hợp pháp của mục đích sử dụng vốn vay như hợp đồng mua nhà, mua ô tô, giấy phép xây dựng,…

– Giấy tờ khác theo yêu cầu cụ thể của ngân hàng tại thời điểm vay vốn.

Ngân hàng sẽ hướng dẫn cách chuẩn bị hồ sơ vay vốn cụ thể

Cách Đăng Ký Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Theo Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, người sử dụng đất muốn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất cần nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương nơi có mảnh đất vay vốn. Bộ hồ sơ cần nộp bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

– 01 phiếu yêu cầu đăng ký theo mẫu đã ban hành của Nhà nước.

– Hợp đồng thế chấp đất hợp pháp (01 bản chính và 01 bản sao công chứng).

– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).

– Văn bản thỏa thuận hợp pháp giữa các bên liên quan về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người thế chấp đất không sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có).

– Một số giấy tờ khác theo hướng dẫn cụ thể của Văn phòng đăng ký đất đai địa phương.

Sau khi nộp hồ sơ

đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, công dân sẽ được Văn phòng đất đai giải quyết trường hợp của mình trong vòng 3 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

4. Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Ngoài Ngân Hàng

Hiện nay tại Việt Nam, Nhà nước đã công nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân ngoài ngân hàng theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP. Để thuận lợi thế chấp đất với các tổ chức, cá nhân ngoài ngân hàng, chúng ta nên lưu ý một số điểm sau:

Các Trường Hợp Được Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Ngoài Ngân Hàng

Các bên liên quan cần đáp ứng đủ các điều kiện sau để có thể tiến hành thế chấp đất:

– Bên nhận thế chấp phải là tổ chức kinh tế phù hợp với quy định tại Luật Đất đai 2013 hoặc là cá nhân có quốc tịch Việt Nam có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định hiện hành.

– Quá trình nhận thế chấp không được vi phạm Luật dân sự sửa đổi 2015 cũng như không trái với thuần phong, mỹ tục, đạo đức xã hội.

– Các điều kiện liên quan đến lãi suất không được vượt quá các định mức đã được nêu tại Khoản 2, Điều 357, Điều 466 và Điều 468 Luật dân sự 2015.

– Giao dịch dân sự cần đảm bảo tuân thủ theo các quy định hiện hành.

Rủi Ro Khi Nhận Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Hiện nay pháp luật có công nhận việc các cá nhân hoặc tổ chức ngoài ngân hàng nhận thế chấp đất. Tuy nhiên pháp luật lại chưa có điều luật cụ thể nào bảo vệ quyền lợi cho các cá nhân hoặc tổ chức này. 

Việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất đem lại khá nhiều rủi ro

Cũng cần lưu ý rằng các ngân hàng khi nhận thế chấp đất đều sử dụng quy trình xác minh riêng, có một bộ phận chuyên thực hiện nghiệp vụ cho vay cũng như nhận được sự phối hợp của các tổ chức liên quan. Trong khi đó nếu cá nhân hoặc tổ chức tự phát việc tiếp nhận thế chấp đất thì phải tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm các khâu xác minh khả năng đảm bảo khoản vay.

Rủi ro lớn nhất khi nhận thế chấp chính là dễ bỏ sót trình tự thủ tục dẫn đến việc pháp luật không công nhận và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên cho vay, dẫn đến việc xảy ra tranh chấp giữa các bên hoặc thiệt hại về kinh tế cho bên nhận thế chấp.

Trên đây AnPhatLand đã cập nhật những thông tin mới nhất liên quan đến thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn năm 2023. Nhìn chung, người dân càng am hiểu về các thủ tục hành chính thì càng thuận lợi khi thực hiện và tự đảm bảo được các quyền lợi của bản thân.

Hà Linh

Xem thêm:

>> Luật Đất đai 2022 – 8 điểm mới cần chú ý

>>Tìm hiểu về quy trình cưỡng chế thu hồi đất

>> Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất