Nhà cấp 4 là loại hình kiến trúc nhà ở phổ biến tại Việt Nam, nhất là ở vùng nông thôn. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ quy trình, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 như thế nào. Cùng tìm hiểu các quy định mới nhất về nhà cấp 4 trong bài viết dưới đây.

Trước khi tìm hiểu thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4, cùng điểm qua những thông tin chung về nhà cấp 4 theo quy định của pháp luật hiện hành.

1. Nhà Cấp 4 Là Gì?

Theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, nhà cấp 4 là một loại hình nhà ở riêng lẻ (công trình xây trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức gồm nhà ở độc lập, nhà biệt thự, liền kề) với các đặc điểm nổi bật như sau:

• Chiều cao từ 6m trở xuống
• Tổng diện tích sàn dưới 1000m2 
• Khoảng cách lớn nhất giữa các trụ liền kề (nhịp kết cấu) tối đa không quá 15m.
• Không có độ sâu ngầm và tầng ngầm

Thông tư 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây Dựng nêu rõ, nhà cấp 4 là công trình xây dựng có mái và tường vách với tổng diện tích sàn nhỏ hơn 1000m2, chiều cao không quá 1 tầng, thấp hơn hoặc bằng 6m, nhịp kết cấu lớn nhất không quá 15m. Chiều cao của nhà cấp 4 tính từ mặt đất đến điểm cao nhất của công trình, gồm cả tầng tum, mái dốc, không tính các thiết bị kỹ thuật trên đỉnh như cột ăng ten, cột thu sóng, bể nước kim loại…). Trường hợp nhà có các cao độ khác nhau trên mặt đất, thì chiều cao công trình được tính từ cao độ mặt đất thấp nhất.

Xem thêm: Phân Biệt Nhà Cấp 1, Cấp 2, Cấp 3 Và Cấp 4

2. Xây Nhà Cấp 4 Có Cần Xin Giấy Phép Không?

Giấy phép xây dựng là gì? Khoản 17, Điều 3, Luật Xây dựng năm 2014 nêu rõ: ”Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”. Theo đó, có thể hiểu, giấy phép xây dựng là một loại văn bản có giá trị pháp lý, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để thực hiện hoạt động xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa, di dời công trình.

Xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 là vấn đề được nhiều người quan tâm tìm hiểu. Theo quy định hiện hành thì nhà đất cấp 4 thuộc loại hình nhà ở riêng lẻ nên thủ tục xây nhà cấp 4 cũng tương tự như nhà ở riêng lẻ, tức phải xin giấy phép xây dựng.

Khoản 30, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định, nếu thuộc các trường hợp sau đây thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 trước khi khởi công.

• Nhà cấp 4 tại khu vực đô thị, ngoại trừ trường hợp nhà cấp 4 thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà cấp 4 tại khu vực nông thôn nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà cấp 4 khu vực nông thôn được xây dựng trong khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn.

Các Trường Hợp Nhà Cấp 4 Được Miễn Giấy Phép Xây Dựng:

Nếu thuộc các trường hợp dưới đây thì khi xây dựng nhà cấp 4, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không cần thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4.

• Nhà cấp 4 tại khu đô thị thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Nhà cấp 4 ở nông thôn thuộc khu vực không quy hoạch đô thị, khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn;
• Nhà cấp 4 tại miền núi, hải đảo không thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

[BDSProductCTA]{ “title”: “BẠN ĐANG TÌM MUA NHÀ RIÊNG?”, “description”: “Là kênh thông tin bất động sản lớn nhất tại Việt Nam, AnPhatLand mang đến nguồn thông tin đa dạng từ nguồn tin đăng bán nhà riêng với nhiều loại diện tích, thiết kế nhà khác nhau.”, “link”: “https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng”, “buttonText”: “Xem ngay”, “image”: “buying” }[/BDSProductCTA]

3. Xin Giấy Phép Xây Dựng Nhà Cấp 4 Ở Đâu? Cơ Quan Nào Cấp?

Điều 103, Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi bởi Khoản 37, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020) nêu rõ về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:

• UBND cấp tỉnh: Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh.
• UBND cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
• UBND cấp huyện: Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, công trình cấp IV và công trình nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

Lưu ý: 

• Thứ nhất, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cũng là cơ quan có thẩm quyền gia hạn, điều chỉnh, cấp lại hay thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.
• Thứ hai, nếu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì UBND cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên, việc xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 được thực hiện tại UBND cấp huyện nơi xây dựng nhà ở.

Xem thêm: Xây Nhà Xong Mới Xin Giấy Phép Xây Dựng Có Được Không?

4. Điều Kiện Cần Và Đủ Để Cấp Phép Xây Dựng Nhà Cấp 4

Để được cấp phép xây dựng, nhà cấp 4 khu vực nông thôn và đô thị cần đáp ứng các điều kiện sau.

Xin Giấy Phép Xây Dựng Nhà Cấp 4 Khu Vực Đô Thị

Điều kiện cấp phép xây dựng đối với nhà cấp 4 khu vực đô thị được quy định tại Khoản 1, Điều 93, Luật Xây dựng năm 2014, cụ thể như sau:

• Phải thiết kế xây dựng nhà cấp 4 theo quy định.
• Phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được duyệt cũng như quy chế quản lý do cơ quan nhà nước ban hành.
• Đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận, đồng thời đáp ứng quy định về bảo vệ môi trường, phù hợp quy mô công trình được UBND quy định cho từng khu vực, dự án.
• Với nhà ở thuộc khu vực đô thị chưa có quy hoạch chi tiết về việc xây dựng, điều kiện để cấp phép xây dựng trong trường hợp này là phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị.
• Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà cấp 4 đầy đủ và hợp lệ.

Xin Giấy Phép Xây Dựng Nhà Cấp 4 Ở Nông Thôn

• Phải phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
• Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà cấp 4 đầy đủ và hợp lệ.
• Thiết kế xây dựng nhà cấp 4 theo quy định hiện hành.

5 . Thủ Tục Xin Giấy Phép Xây Dựng Nhà Cấp 4 Mới Nhất

Trong phần tiếp theo của bài viết, AnPhatLand cung cấp những thông tin, quy định mới nhất về hồ sơ, thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4 để bạn đọc nắm rõ.

Hồ Sơ Xin Phép Xây Dựng Nhà Cấp 4

Thành phần hồ sơ và số lượng hồ sơ khi làm thủ tục xin phép xây dựng nhà cấp 4 được quy định rõ tại Điều 46, Nghị định 15/2021/NĐ-CP, cụ thể:

– Số lượng hồ sơ: 2 bộ

– Thành phần hồ sơ gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ hồng, sổ đỏ…)
• 2 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm bản vẽ thẩm duyệt nếu có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng nếucó yêu cầu, gồm:

           + Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí công trình;

           + Bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính của công trình;

           + Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp điện, cấp thoát nước;

           + Nếu có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.

Lưu ý: UBND các tỉnh, thành căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương sẽ công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

Thủ Tục Xin Giấy Phép Xây Dựng Nhà Cấp 4 

Quy trình thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4 gồm các bước như sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ

Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 tại Bộ phận 1 cửa theo quy định hoặc nộp trực tiếp tại UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương.

• Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cán bộ, công chức nhà nước có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ xin phép xây dựng nhà cấp 4. Trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, người tiếp nhận ghi giấy hẹn trả kết quả. Trường hợp hồ sơ chưa đúng hoặc chưa đầy đủ, người tiếp nhận sẽ hướng dẫn người nộp hoàn thiện hồ sơ theo quy định, nếu không hoàn thiện hồ sơ sẽ bị từ chối giải quyết.

• Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Cán bộ, công chức chuyển hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4 cho người có thẩm quyền giải quyết và trả kết quả cho người dân theo giấy hẹn trong giờ hành chính.

• Bước 4: Trả kết quả

Trong vòng 15 ngày làm việc tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cá nhân, hộ gia đình sẽ nhận được giấy phép xây dựng nhà cấp 4. Nếu đến thời hạn giải quyết nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo bằng văn bản đến người dân và giải quyết trong vòng không quá 10 ngày làm việc tính từ ngày hết hạn. 

Xem thêm: 4 Quy Định Giấy Phép Xây Dựng Mới Nhất

6. Xin Giấy Phép Xây Dựng Nhà Cấp 4 Bao Nhiêu Tiền?

Khoản 6, Điều 3,Thông tư 250/2016/TT-BTC (Thông tư 85/2019/TT-BTC thay thế Thông tư 250/2016/TT-BTC từ ngày 13/01/2020) quy định, lệ phí cấp phép xây dựng là khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh. Thế nên, lệ phí cấp giấy phép xây dựng mỗi tỉnh thành có thể có mức thu khác nhau.

Đồng thời, mỗi loại công trình có mức thu lệ phí xin cấp phép xây dựng nhà ở khác nhau, cụ thể:

• Với nhà ở riêng lẻ: Lệ phí 50.000 đồng/giấy phép.
• Với các công trình khác: Lệ phí 100.000 đồng/giấy phép.
• Trường hợp gia hạn giấy phép xây dựng: Lệ phí10.000 đồng/giấy phép

Như vậy, lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng nhà cấp 4 được quy định giống với lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. Tại các đô thị lớn, việc xin cấp lệ phí xây dựng nhà cấp 4 có sự chênh lệch nhất định. Dưới đây là chi phí xin cấp phép xây dựng tại một số thành phố nổi bật.

Ngoài ra, khi làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4, ngoài phí cấp giấy phép, bạn cần phải thanh toán các khoản phi như phí thiết kế bản vẽ nhà cấp 4, phi sử dụng dịch vụ xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4.

7. Xây Nhà Cập 4 Không Có Giấy Phép Xử Phạt Như Thế Nào?

Khoản 7, Điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định, khi xây dựng nhà cấp 4 thuộc diện phải xin giấy phép nhưng không thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 trước khi khởi công sẽ bị xử phạt. Cụ thể, mức phạt khi xây nhà cấp 4 không phép như sau:

• Vi phạm lần đầu: Phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng;
• Tiếp tục vi phạm (trước khi có quyết định xử phạt): Phạt tiền từ 100 – 120 triệu đồng;
• Đã bị xử phạt mà tái phạm nhưng chưa đến mức xử lý hình sự: Phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng.

Đối với trường hợp xây nhà cấp 4 trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hóa hoặc công trình xây dựng khác:

• Vi phạm lần đầu: Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng;
• Tiếp tục vi phạm (trước khi có quyết định xử phạt): Phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng;
• Đã bị xử phạt mà tái phạm nhưng chưa đến mức xử lý hình sự: Phạt tiền từ 140 – 160 triệu đồng.​

Hình phạt bổ sung: Buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm quy định.

Lưu ý: Căn cứ theo Điểm c, Khoản 1, Điều 4, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt tiền này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Với cùng một hành vi vi phạm hành chính, mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

8. Có Phải Thông Báo Khởi Công Khi Xây Nhà Cấp 4 Không?

Theo quy định trước đây, đối với trường hợp nhà cấp 4 yêu cầu có giấy phép xây dựng, trong vòng 7 ngày trước khi khởi công, hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm thông báo ngày khởi công xây dựng cho cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.

Thế nhưng, kể từ ngày 1/1/2021 khi Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 có hiệu lực, căn cứ theo Khoản 30 và Khoản 39, Điều 1, luật này, khi xây dựng nhà cấp 4, cá nhân hoặc hộ gia đình không cần phải thông báo ngày khởi công.

Trên đây, AnPhatLand đã tổng hợp những thông tin mới nhất trả lời cho câu hỏi xây nhà cấp 4 có phải xin giấy phép xây dựng không, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4, lệ phí bao nhiêu… Nếu đang có kế hoạch xây loại hình nhà ở này, bạn cần nắm rõ các quy định nêu trên nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 

Lam Giang

Xem thêm